Điều 173 Luật nhà ở 2023: Quyền tiếp tục thuê nhà ở
Bình luận pháp lý về quyền tiếp tục thuê nhà ở khi chủ sở hữu hoặc bên thuê chết, chuyển quyền sở hữu, với lưu ý áp dụng thực tiễn.
Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở
1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Ý nghĩa của quy định
Điều 173 đặt trọng tâm vào tính liên tục của hợp đồng thuê nhà ở, tránh việc quan hệ thuê bị gián đoạn chỉ vì chủ sở hữu chết, chuyển nhượng tài sản hoặc bên thuê chết. Cách tiếp cận này bảo vệ sự ổn định chỗ ở, đồng thời tôn trọng nguyên tắc hợp đồng đã giao kết thì các bên và người kế thừa quyền, nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện.
Quy định này cũng cho thấy pháp luật ưu tiên duy trì trật tự thuê nhà theo hợp đồng hiện có, thay vì để quyền sở hữu mới hay sự thay đổi nhân thân tự động làm chấm dứt thuê. Đây là điểm rất quan trọng trong thực tiễn, vì nhiều tranh chấp phát sinh từ việc chủ mới hoặc người thừa kế cho rằng hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực.
Điều kiện để áp dụng
Điều luật chỉ phát sinh khi hợp đồng thuê nhà còn thời hạn tại thời điểm xảy ra sự kiện pháp lý tương ứng. Nếu hợp đồng đã hết hạn thì không đặt ra quyền tiếp tục thuê theo Điều 173, mà quan hệ phải được xem xét theo thỏa thuận mới hoặc quy định khác của pháp luật.
Ở trường hợp chủ sở hữu chết, người thừa kế hợp pháp có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Nếu chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp, việc xử lý quyền tài sản liên quan phải đi theo quy định của Bộ luật Dân sự, chứ không tự động chuyển thành quyền chấm dứt thuê.
Ở trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà đang cho thuê, bên nhận chuyển quyền trở thành chủ thể phải tiếp tục tôn trọng hợp đồng thuê đang còn hiệu lực. Đây là hệ quả trực tiếp của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản đang bị ràng buộc bởi quan hệ thuê.
Điểm cần hiểu đúng khi áp dụng
Không nên nhầm rằng “chủ mới có quyền quyết định lại toàn bộ”. Với nhà ở đang cho thuê, việc chuyển quyền sở hữu không làm mất hiệu lực của hợp đồng thuê nếu thời hạn thuê vẫn còn. Chủ sở hữu mới chỉ được thực hiện theo đúng hợp đồng cũ, trừ khi có thỏa thuận sửa đổi, chấm dứt hoặc pháp luật có quy định khác.
Trường hợp bên thuê chết cũng không mặc nhiên làm chấm dứt quan hệ thuê. Người đang cùng sinh sống với bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, nhưng quy định này không áp dụng đối với nhà ở công vụ và cũng không áp dụng nếu các bên đã có thỏa thuận khác hoặc pháp luật chuyên ngành quy định khác.
Cần phân biệt rõ giữa quyền tiếp tục thuê và quyền trở thành bên thuê mới theo mọi điều kiện. Điều 173 chỉ bảo đảm duy trì quan hệ thuê trong phạm vi hợp đồng đang tồn tại, không tạo ra một hợp đồng mới với điều khoản mới hay thời hạn mới.
Lưu ý thực tiễn
Khi phát sinh một trong các sự kiện nêu tại Điều 173, bên thuê nên lưu giữ đầy đủ hợp đồng, chứng cứ về việc còn thời hạn thuê và chứng cứ về việc mình đang trực tiếp sử dụng, sinh sống tại nhà ở. Đây là cơ sở quan trọng để yêu cầu bên thừa kế hoặc chủ sở hữu mới tiếp tục thực hiện nghĩa vụ cho thuê.
Trong tranh chấp, mấu chốt thường nằm ở nội dung hợp đồng ban đầu và việc có hay không thỏa thuận loại trừ quyền tiếp tục thuê. Vì vậy, điều khoản về thay đổi chủ sở hữu, về người ở cùng, về chấm dứt hợp đồng và về chuyển giao quyền, nghĩa vụ nên được quy định rõ ngay từ đầu.
Kết luận ngắn
Điều 173 là quy định bảo vệ sự ổn định của chỗ ở và sự an toàn pháp lý của hợp đồng thuê nhà. Giá trị cốt lõi của điều luật là: thay đổi chủ thể sở hữu hoặc thay đổi tình trạng của bên thuê không tự làm mất hiệu lực hợp đồng khi thời hạn thuê vẫn còn.