Điều 172 Luật nhà ở 2023: Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
Bình luận pháp lý ngắn gọn về Điều 172 Luật Nhà ở 2023: căn cứ chấm dứt, thủ tục thông báo và các nhầm lẫn thường gặp.
Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Trọng tâm điều chỉnh
Điều 172 đặt ra một cơ chế kiểm soát chặt việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Tinh thần của quy định là hợp đồng thuê không được bị phá vỡ tùy tiện chỉ vì ý chí một bên, đặc biệt là từ phía bên cho thuê. Chỉ khi có căn cứ luật định hoặc căn cứ đã được các bên thỏa thuận thì quyền đơn phương mới phát sinh.
Nguyên tắc bảo vệ tính ổn định của hợp đồng
Điểm cốt lõi cần nắm là trong thời hạn thuê, bên cho thuê không được tự ý lấy lại nhà nếu không thuộc các trường hợp ngoại lệ. Quy định này nhằm ngăn ngừa việc lạm quyền, nhất là trong những quan hệ mà bên thuê ở vị thế yếu hơn và cần sự ổn định chỗ ở. Vì vậy, mọi yêu cầu trả nhà trước hạn đều phải được soi chiếu trước hết vào căn cứ pháp luật và điều khoản hợp đồng.
Điều kiện để được đơn phương chấm dứt
Để “kích hoạt” Điều 172, phải có một trong các căn cứ cụ thể tại khoản 2 hoặc khoản 3. Với bên cho thuê, các căn cứ thường gắn với hành vi vi phạm của bên thuê như chậm trả tiền từ 03 tháng trở lên, sử dụng sai mục đích, tự ý sửa chữa, cho thuê lại trái phép, hoặc gây mất trật tự, vệ sinh nghiêm trọng. Với bên thuê, quyền đơn phương phát sinh khi bên cho thuê không sửa chữa nhà hư hỏng nặng, tăng giá bất hợp lý, hoặc làm hạn chế quyền sử dụng do lợi ích của người thứ ba.
Riêng trường hợp tại điểm a khoản 2, điều luật còn bảo vệ trật tự quản lý đối với nhà ở công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang và nhà lưu trú công nhân. Đây là nhóm nhà ở có tính chính sách, nên việc cho thuê sai thẩm quyền, sai đối tượng hoặc không đủ điều kiện được coi là căn cứ chấm dứt ngay. Cách thiết kế này cho thấy điều luật không chỉ bảo vệ quan hệ dân sự thông thường mà còn bảo đảm kỷ cương quản lý nhà ở đặc thù.
Những điểm dễ nhầm trong thực tiễn
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ cần bên thuê vi phạm bất kỳ nghĩa vụ nào thì bên cho thuê được đòi lại nhà ngay. Thực tế, điều luật đòi hỏi đúng loại vi phạm và đúng ngưỡng vi phạm; ví dụ, chậm trả tiền chỉ trở thành căn cứ khi kéo dài từ 03 tháng trở lên và không có lý do đã thỏa thuận. Tương tự, việc mất trật tự phải được lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục, chứ không phải chỉ mới bị phản ánh một lần.
Nhầm lẫn khác là đồng nhất “đơn phương chấm dứt” với “tự ý thu hồi”. Điều 172 cho phép chấm dứt hợp đồng khi có căn cứ, nhưng vẫn phải tuân thủ nghĩa vụ thông báo và trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại. Vì vậy, có căn cứ chấm dứt chưa đồng nghĩa với quyền cưỡng chế lấy nhà ngay lập tức.
Thủ tục và hệ quả pháp lý
Bên đơn phương chấm dứt phải thông báo trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản hoặc hình thức khác theo thỏa thuận, trừ khi hợp đồng có quy định khác. Đây là yêu cầu về trình tự bắt buộc, nhằm tạo khoảng thời gian hợp lý để bên kia sắp xếp chỗ ở, thanh toán, bàn giao tài sản và hạn chế tranh chấp phát sinh. Nếu vi phạm nghĩa vụ thông báo mà gây thiệt hại thì bên vi phạm phải bồi thường theo quy định pháp luật.
Lưu ý khi áp dụng
Khi xử lý tranh chấp, cần phân biệt rõ giữa căn cứ chấm dứt, chứng cứ chứng minh vi phạm và nghĩa vụ thông báo. Nếu thiếu một trong các yếu tố này, việc đơn phương chấm dứt dễ bị xem là trái luật. Trên thực tế, điều khoản về thời hạn thông báo, lý do chấm dứt, cách ghi nhận vi phạm và chế tài trong hợp đồng có ý nghĩa quyết định khi phát sinh tranh chấp.