Điều 171 Luật nhà ở 2023: Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Bình luận ngắn gọn Điều 171 Luật Nhà ở 2023 về căn cứ chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, nghĩa vụ thông báo và lưu ý áp dụng thực tiễn.
Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;
e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;
g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.
Ý nghĩa điều luật
Điều 171 thiết kế một cơ chế chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo hướng an toàn pháp lý cho cả bên thuê và bên cho thuê. Nhà làm luật không để quan hệ thuê chấm dứt tùy tiện, mà chỉ công nhận khi xuất hiện căn cứ khách quan, hết thời hạn, có thỏa thuận, hoặc có sự kiện làm cho việc tiếp tục thuê không còn phù hợp.
Điểm đáng chú ý là điều luật tách riêng nhà ở thuộc tài sản công và nhà ở không thuộc tài sản công. Cách phân loại này phản ánh sự khác biệt về chế độ quản lý tài sản, đồng thời bảo đảm việc chấm dứt với nhà ở công phải theo đúng căn cứ đặc thù tại khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023.
Các căn cứ cần nắm
Với nhà ở không thuộc tài sản công, hợp đồng chấm dứt khi hết thời hạn; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thì chỉ chấm dứt sau 90 ngày kể từ khi bên cho thuê thông báo. Đây là điểm then chốt để tránh hiểu nhầm rằng hợp đồng vô thời hạn có thể chấm dứt ngay khi một bên đơn phương yêu cầu.
Điều luật cũng thừa nhận chấm dứt do thỏa thuận, do nhà ở không còn, do bên thuê chết hoặc mất tích mà không có ai cùng chung sống, hoặc do tổ chức thuê bị giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động. Các căn cứ này đều gắn với việc quan hệ thuê không còn chủ thể, không còn đối tượng, hoặc không còn nền tảng thực tế để tiếp tục thực hiện.
Trường hợp nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, thuộc diện thu hồi, giải tỏa, phá dỡ, hoặc bị trưng mua, trưng dụng, pháp luật cho phép chấm dứt để bảo đảm an toàn và phục vụ lợi ích công. Đây là nhóm căn cứ mang tính bắt buộc, không phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của các bên.
Điều kiện áp dụng và nghĩa vụ thông báo
Muốn áp dụng đúng Điều 171, cần xác định trước hết loại nhà ở đang thuê, sau đó đối chiếu căn cứ chấm dứt tương ứng. Không thể chỉ dựa vào mong muốn của bên cho thuê hoặc bên thuê mà bỏ qua điều kiện luật định.
Riêng trường hợp tại điểm e khoản 2, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc có thỏa thuận khác. Nghĩa vụ thông báo là yêu cầu bắt buộc nhằm bảo vệ bên thuê khỏi việc bị chấm dứt đột ngột và tạo thời gian xử lý chỗ ở, tài sản, sinh hoạt liên quan.
Lưu ý thực tiễn
Nhiều tranh chấp phát sinh từ việc nhầm lẫn giữa chấm dứt hợp đồng và đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 171 quy định các căn cứ chấm dứt nói chung; còn quyền đơn phương, trình tự và hậu quả pháp lý cần đối chiếu thêm Điều 172 Luật Nhà ở 2023.
Cũng cần phân biệt “hết thời hạn hợp đồng” với trường hợp một bên muốn lấy lại nhà trước hạn. Khi hợp đồng còn hiệu lực, việc chấm dứt phải có căn cứ rõ ràng hoặc có thỏa thuận; nếu không, hành vi thu hồi nhà có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
Trong thực tiễn, giá trị của Điều 171 nằm ở việc xác định đúng căn cứ và đúng thủ tục. Chỉ khi có đủ căn cứ pháp luật tương ứng, việc chấm dứt mới hợp lệ và hạn chế rủi ro bồi thường, tranh chấp hoặc vô hiệu hóa hành vi chấm dứt.