Điều 170 Luật nhà ở 2023: Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

Trọng tâm của Điều 170

Điều 170 ghi nhận nguyên tắc cốt lõi của giao dịch thuê nhà ở: các bên được tự do thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và phương thức trả tiền thuê, nhưng quyền tự do này không tuyệt đối mà phải tôn trọng quy định của Nhà nước nếu có áp dụng về giá thuê. Đây là quy định thể hiện rõ sự kết hợp giữa tự do hợp đồng và quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở.

Ý nghĩa thực tiễn của điều luật nằm ở chỗ: hợp đồng thuê nhà không chỉ được xác lập bằng sự đồng ý ban đầu, mà còn phải duy trì sự cân bằng lợi ích trong suốt thời gian thuê. Vì vậy, mọi thay đổi về giá, thời hạn, hoặc việc cho thuê lại đều phải được soi chiếu trước hết từ hợp đồng và sự đồng ý của các bên.

Giá thuê và thời hạn: quyền thỏa thuận nhưng không tùy nghi

Về nguyên tắc, thời hạn thuê và giá thuê do các bên tự quyết. Tuy nhiên, nếu pháp luật chuyên ngành hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền quy định khung giá, giá thuê phải tuân theo quy định đó; thỏa thuận trái quy định sẽ không được bảo vệ đầy đủ khi tranh chấp phát sinh.

Điểm cần lưu ý là giá thuê không mặc nhiên được điều chỉnh theo ý chí một bên. Nếu không có căn cứ pháp lý rõ ràng hoặc không có thỏa thuận sửa đổi hợp đồng, mọi yêu cầu tăng giá đơn phương đều dễ bị xem là không phù hợp với cam kết ban đầu.

Cải tạo nhà ở và quyền điều chỉnh giá thuê

Khoản 2 là điểm rất quan trọng vì đặt ra một cơ chế ngoại lệ: khi bên cho thuê cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý, bên cho thuê mới có thể điều chỉnh giá thuê nếu thời gian thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống. Điều luật không cho phép tự động tăng giá chỉ vì có sửa chữa hay nâng cấp tài sản.

Điều kiện kích hoạt quy định này gồm ba yếu tố: có việc cải tạo nhà ở; có sự đồng ý của bên thuê; và thời gian thuê còn lại không vượt quá ngưỡng luật định. Thiếu một trong ba yếu tố này thì việc điều chỉnh giá không có cơ sở vững chắc.

Nếu các bên không thỏa thuận được giá mới, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải bồi thường theo quy định pháp luật. Đây là cơ chế cân bằng nhằm bảo vệ bên thuê trước việc thay đổi điều kiện thuê do bên cho thuê tạo ra, đồng thời cho phép bên cho thuê xử lý khi không thể tiếp tục quan hệ thuê theo điều kiện mới.

Cho thuê lại: được phép nhưng phải có đồng ý

Bên thuê chỉ được cho thuê lại nhà ở khi có sự đồng ý của bên cho thuê. Quy định này cho thấy quyền cho thuê lại không phải là quyền mặc nhiên phát sinh từ việc đang thuê hợp pháp, mà là một quyền có điều kiện và phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu hoặc bên cho thuê ban đầu.

Trong thực tế, tranh chấp thường phát sinh khi bên thuê tự ý cho người khác thuê lại rồi cho rằng mình vẫn là bên thuê chính. Cách hiểu này không đúng, vì cho thuê lại là một giao dịch phụ, chỉ hợp lệ khi đáp ứng điều kiện đồng ý của bên cho thuê và không trái với nội dung hợp đồng gốc.

Các hiểu nhầm cần tránh

Không nên hiểu rằng cứ thuê nhà là đương nhiên được cho người khác thuê lại. Cũng không thể suy diễn rằng cứ cải tạo nhà là được tăng giá thuê; việc tăng giá chỉ đặt ra khi có đủ điều kiện luật định và phải có căn cứ thỏa thuận rõ ràng.

Một nhầm lẫn khác là coi mọi tranh chấp về giá thuê đều do các bên tự giải quyết mà không cần xét đến quy định của Nhà nước. Trên thực tế, nếu có quy định quản lý giá thuê áp dụng cho loại nhà ở đó, thỏa thuận của các bên phải nằm trong giới hạn pháp luật cho phép.

Lưu ý khi áp dụng

Khi soạn hoặc rà soát hợp đồng thuê nhà, cần quy định rõ thời hạn, giá thuê, phương thức thanh toán, điều kiện điều chỉnh giá, quyền cải tạo và quyền cho thuê lại. Sự rõ ràng trong hợp đồng là yếu tố quyết định để tránh tranh chấp khi phát sinh thay đổi trong quá trình thuê.

Đối với tình huống có cải tạo hoặc cho thuê lại, cần lưu giữ chứng cứ về sự đồng ý của bên thuê hoặc bên cho thuê. Đây là điểm mấu chốt để xác định giao dịch có hợp pháp hay không, đặc biệt khi một bên muốn chấm dứt hợp đồng hoặc yêu cầu bồi thường.