Điều 17 Luật nhà ở 2023: Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Ý nghĩa điều chỉnh

Điều 17 thể hiện chính sách cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia thị trường nhà ở Việt Nam nhưng không trao quyền sở hữu tuyệt đối. Mục tiêu lập pháp là tạo thuận lợi cho đầu tư, cư trú, giao dịch dân sự, đồng thời giữ ranh giới kiểm soát đối với tài sản gắn với đất đai và yếu tố quốc phòng, an ninh.

Vì vậy, điều luật không được hiểu như một sự bình đẳng hoàn toàn giữa người nước ngoài và chủ thể trong nước về phạm vi sở hữu. Quyền sở hữu chỉ phát sinh khi đúng chủ thể, đúng loại nhà, đúng hình thức giao dịch và đúng khu vực được phép.

Những chủ thể được áp dụng

Khoản 1 Điều 17 chia thành hai nhóm lớn: tổ chức và cá nhân nước ngoài. Đáng chú ý, không phải mọi tổ chức có yếu tố nước ngoài đều đương nhiên được sở hữu nhà ở; phải thuộc đúng các loại hình được liệt kê, như tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện, quỹ đầu tư nước ngoài hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Đối với cá nhân nước ngoài, điều kiện nền tảng là được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Đây là “điểm kích hoạt” đầu tiên của quyền sở hữu, nên nếu không chứng minh được tình trạng nhập cảnh hợp pháp thì giao dịch không đi vào phạm vi điều chỉnh của Điều 17.

Phạm vi nhà ở được phép sở hữu

Điều luật chỉ cho phép sở hữu căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong khuôn khổ nhà ở thương mại của dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đây là giới hạn rất quan trọng: không phải mọi loại nhà ở đều được chuyển sang cho chủ thể nước ngoài sở hữu, đặc biệt không mở sang các trường hợp ngoài dự án hoặc thuộc khu vực hạn chế.

Điều kiện khu vực cũng là yếu tố cốt lõi. Nhà ở trong dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh mới được đưa vào giao dịch; nếu rơi vào khu vực hạn chế thì giao dịch không hợp lệ dù chủ thể và loại nhà có vẻ đáp ứng.

Hình thức sở hữu và cách hiểu đúng

Điểm a khoản 2 cho phép tổ chức quy định tại điểm a khoản 1 sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Đây là cơ chế sở hữu gắn với hoạt động đầu tư, không phải quyền mua nhà theo nhu cầu cư trú thông thường.

Điểm b và điểm c khoản 2 cho phép mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế từ chủ đầu tư hoặc từ tổ chức, cá nhân nước ngoài đã có quyền sở hữu hợp pháp. Cần hiểu đây là chuỗi chuyển dịch quyền trong phạm vi mà pháp luật cho phép, không làm phát sinh thêm loại nhà ở hay khu vực được sở hữu ngoài giới hạn của luật.

Lỗi hiểu sai thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng người nước ngoài được mua mọi loại nhà ở nếu có tiền và có nhu cầu. Thực tế, điều luật giới hạn rất rõ ở nhà ở thương mại trong dự án và loại trừ khu vực quốc phòng, an ninh.

Nhầm lẫn thứ hai là coi việc được nhập cảnh hoặc có hiện diện hợp pháp tại Việt Nam đã đủ để mua nhà ở. Trên thực tế, phải còn kiểm tra thêm loại giao dịch, nguồn chuyển nhượng, tình trạng pháp lý của dự án và danh mục khu vực được phép.

Lưu ý khi áp dụng

Khi xử lý giao dịch có yếu tố nước ngoài, cần kiểm tra đồng thời tư cách chủ thể, loại nhà, dự án, khu vực và hình thức chuyển dịch. Chỉ thiếu một điều kiện, giao dịch có thể không được công nhận theo đúng phạm vi Điều 17.

Trong thực tiễn, điều luật này thường đi kèm với kiểm tra về thời hạn sở hữu, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nước ngoài và hạn chế phát sinh từ quy định quốc phòng, an ninh. Vì vậy, Điều 17 phải được đọc cùng các quy định liên quan của Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hành để tránh áp dụng rời rạc.