Điều 165 Luật nhà ở 2023: Giao dịch mua bán nhà ở

Ý nghĩa của quy định

Điều 165 điều chỉnh một giao dịch mua bán nhà ở không theo mô hình sở hữu lâu dài thông thường, mà theo thời hạn sở hữu đã thỏa thuận. Cách thiết kế này nhằm hợp thức hóa nhu cầu giao dịch với những loại nhà ở gắn với thời hạn khai thác, đồng thời ngăn ngừa việc hiểu nhầm rằng cứ mua bán là đương nhiên có quyền sở hữu ổn định, lâu dài. Điểm cốt lõi là quyền của bên mua không chỉ phát sinh từ hợp đồng mà còn phải được ghi nhận công khai trong Giấy chứng nhận.

Điều kiện để áp dụng

Quy định này chỉ được kích hoạt khi hợp đồng mua bán nhà ở có thỏa thuận rõ về thời hạn sở hữu. Nếu không có thỏa thuận này, giao dịch vẫn là mua bán nhà ở thông thường và không áp dụng cơ chế sở hữu có thời hạn theo Điều 165. Đồng thời, hợp đồng phải đáp ứng yêu cầu về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, vì Điều 165 là quy định chuyên biệt bổ sung cho giao dịch đặc thù này.

Những điểm phải nắm khi áp dụng

Trọng tâm lớn nhất là thời hạn sở hữu không chỉ là điều khoản phụ mà là điều khoản xác định bản chất của giao dịch. Các bên phải thỏa thuận rõ về quyền, nghĩa vụ trong thời hạn sở hữu; việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận; cách bàn giao lại nhà ở khi hết thời hạn; và cách xử lý Giấy chứng nhận sau khi thời hạn kết thúc. Đây là những nội dung nhằm đóng kín rủi ro pháp lý ở cả giai đoạn đang sở hữu và giai đoạn chấm dứt sở hữu.

Trường hợp các bên cho phép bên mua được bán, tặng cho, để thừa kế hoặc góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu, người nhận lại cũng chỉ được sở hữu trong phần thời hạn còn lại ghi trên Giấy chứng nhận của chủ thể trước đó. Cách hiểu đúng là quyền định đoạt vẫn có thể được thỏa thuận, nhưng không làm phát sinh một thời hạn sở hữu mới độc lập. Đây là cơ chế “chuyển giao phần thời gian còn lại”, không phải tạo lại một chu kỳ sở hữu mới.

Những hiểu sai thường gặp

Hiểu sai phổ biến là cho rằng đã mua bán thì đương nhiên được sở hữu như đối với nhà ở thông thường. Thực tế, nếu hợp đồng xác lập sở hữu có thời hạn thì quyền sở hữu bị giới hạn ngay từ đầu và phải thể hiện trên Giấy chứng nhận. Một nhầm lẫn khác là coi thỏa thuận về thời hạn chỉ ràng buộc nội bộ giữa các bên; trên thực tế, cơ quan đăng ký phải ghi nhận thời hạn này để bảo đảm hiệu lực đối kháng và tính minh bạch của giao dịch.

Không nên nhầm lẫn cơ chế này với hợp đồng thuê nhà hoặc quyền sử dụng có thời hạn đơn thuần. Đây vẫn là mua bán, tức có chuyển quyền sở hữu, nhưng quyền đó bị giới hạn bởi thời hạn thỏa thuận và khuôn khổ pháp lý tương ứng. Vì vậy, việc soạn hợp đồng phải chặt chẽ hơn bình thường, đặc biệt ở các điều khoản về bàn giao, kết thúc quyền sở hữu và trách nhiệm làm thủ tục đăng ký.

Lưu ý thực tiễn

Khi áp dụng Điều 165, cần kiểm tra đồng thời ba yếu tố: loại nhà ở có được phép giao dịch theo cơ chế này; hợp đồng đã ghi nhận rõ thời hạn sở hữu; và cơ quan có thẩm quyền đã ghi đúng thời hạn trên Giấy chứng nhận. Thiếu một trong ba yếu tố này, giao dịch rất dễ phát sinh tranh chấp về phạm vi quyền sở hữu và thời điểm chấm dứt quyền. Trong thực tiễn, phần quan trọng nhất không nằm ở việc “mua bán” mà ở việc xác lập và quản trị giới hạn thời gian của quyền sở hữu.