Điều 162 Luật nhà ở 2023: Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
Bình luận Điều 162 Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng, trách nhiệm nộp hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận khi giao dịch nhà ở.
Điều 162. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.
2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
3. Trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
Ý nghĩa của quy định
Điều 162 cho thấy lập pháp ưu tiên tính minh bạch, xác định trách nhiệm và bảo đảm đăng ký quyền sau giao dịch. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn, nên giao dịch không dừng ở việc ký kết hợp đồng mà phải gắn với bước hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Cách thiết kế này nhằm hạn chế tranh chấp về hiệu lực chuyển dịch, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đi kèm.
Trọng tâm cần nắm khi áp dụng
Điều luật này có 3 “mốc” chính: ký hợp đồng đúng loại; thống nhất người thực hiện nộp hồ sơ; và đăng ký/cấp Giấy chứng nhận để hoàn tất hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Nói cách khác, hợp đồng là căn cứ phát sinh nghĩa vụ, còn Giấy chứng nhận là bước hoàn thiện tình trạng pháp lý của tài sản. Với giao dịch do chủ đầu tư bán hoặc thuê mua nhà ở, trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mặc nhiên thuộc về chủ đầu tư, trừ khi bên mua hoặc bên thuê mua tự nguyện tự làm.
Điều kiện để điều luật được “kích hoạt”
Điều 162 chỉ vận hành khi có giao dịch hợp pháp về nhà ở thuộc một trong các dạng được luật liệt kê. Các bên phải có thỏa thuận rõ về chủ thể nộp hồ sơ và phải có đủ hồ sơ pháp lý để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì thủ tục hợp đồng được giản lược, chỉ cần lập hợp đồng tặng cho theo quy định.
Điểm dễ hiểu sai trong thực tế
Nhiều người cho rằng chỉ cần ký hợp đồng là đã “xong” giao dịch; thực ra, với nhà ở, việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận là bước quyết định để xác lập đầy đủ quyền của bên nhận chuyển giao. Một nhầm lẫn khác là cho rằng người mua luôn phải tự đi làm sổ; với nhà ở hình thành trong dự án, trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư nếu các bên không có thỏa thuận khác theo luật. Cũng cần phân biệt giao dịch nhà ở với giao dịch nhà ở kèm quyền sử dụng đất ở: khi đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền phải công nhận đồng thời cả nhà và đất, không tách rời một cách máy móc.
Lưu ý thực tiễn
Trong hồ sơ, cần kiểm tra kỹ chủ thể ký kết, tình trạng pháp lý của nhà ở và khả năng cấp Giấy chứng nhận cho cả nhà ở lẫn đất ở. Nếu hợp đồng không xác định rõ bên nào nộp hồ sơ, tranh chấp thực hiện nghĩa vụ rất dễ phát sinh sau khi giao dịch đã hoàn tất về mặt dân sự. Với giao dịch dự án, cần đặc biệt lưu ý thời hạn, điều kiện bàn giao và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua hoặc thuê mua.