Điều 158 Luật nhà ở 2023: Quản lý, khai thác, sử dụng công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư sau khi bàn giao

Trọng tâm của quy định

Điều 158 đặt ra cơ chế quản lý hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư theo một tiêu chí rất rõ: ai tiếp nhận thì người đó phải quản lý, khai thác, sử dụng và bảo trì đúng công năng. Đây là quy định nhằm tránh tình trạng công trình hoàn thành nhưng bị bỏ ngỏ trách nhiệm, dẫn đến xuống cấp, vận hành không ổn định hoặc phát sinh tranh chấp về chi phí và quyền quản lý.

Về bản chất, điều luật bảo vệ lợi ích của cư dân chung cư bằng cách buộc công trình hạ tầng phục vụ khu nhà ở phải được duy trì như một bộ phận hạ tầng công cộng hoặc hạ tầng nội khu thiết yếu, chứ không được sử dụng tùy tiện theo ý chí của bất kỳ bên nào. Yếu tố trung tâm không phải là “ai sở hữu đất” mà là ai đang có nghĩa vụ quản lý hợp pháp đối với công trình.

Khi nào điều luật được áp dụng

Việc áp dụng phụ thuộc trước hết vào tình trạng pháp lý của công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư. Nếu công trình thuộc trường hợp phải bàn giao, thì cơ quan tiếp nhận trở thành chủ thể chịu trách nhiệm quản lý, khai thác, sử dụng và bảo trì; nếu không thuộc trường hợp phải bàn giao, trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư dự án.

Do đó, muốn xác định đúng chủ thể phải xem đồng thời: quy hoạch, hồ sơ dự án, quyết định/thoả thuận bàn giao, và quy định chuyên ngành về xây dựng, hạ tầng kỹ thuật. Đây là điểm kích hoạt cốt lõi của điều luật; chỉ khi xác định được tình trạng bàn giao mới xác định được người chịu trách nhiệm chính.

Những hiểu lầm thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng sau khi nhà chung cư đưa vào sử dụng thì toàn bộ hạ tầng khu vực mặc nhiên do ban quản trị hoặc cư dân tự quản. Điều luật không quy định như vậy; trách nhiệm chỉ chuyển giao cho đúng chủ thể theo pháp luật và theo tình trạng bàn giao của công trình.

Nhầm lẫn thứ hai là coi “bàn giao” chỉ là thủ tục hành chính đơn lẻ. Thực tế, bàn giao kéo theo chuyển dịch trách nhiệm quản lý, khai thác và bảo trì; vì vậy hồ sơ bàn giao, phạm vi bàn giao và thời điểm bàn giao có ý nghĩa quyết định trong tranh chấp.

Lưu ý khi áp dụng

Đối với công trình đã bàn giao cho chính quyền hoặc cơ quan chức năng địa phương, ngân sách nhà nước có trách nhiệm bảo đảm kinh phí quản lý vận hành, bảo trì, khai thác. Tuy nhiên, trách nhiệm ngân sách không làm giảm nghĩa vụ quản lý đúng mục tiêu và bảo trì đúng quy định pháp luật về xây dựng.

Đối với công trình không phải bàn giao, chủ đầu tư không được đẩy nghĩa vụ sang cư dân bằng các thỏa thuận bất lợi, trái quy định hoặc mập mờ về chi phí. Mọi thỏa thuận với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đặt trong khuôn khổ pháp luật và không được làm thay đổi bản chất trách nhiệm quản lý của chủ đầu tư.

Trong thực tiễn tranh chấp, cần tách bạch ba vấn đề: chủ thể quản lý, nguồn kinh phí bảo trì/vận hành, và tiêu chuẩn khai thác đúng công năng. Tách bạch đúng ba vấn đề này sẽ giúp xác định nhanh bên có nghĩa vụ, bên được quyền yêu cầu khắc phục, và căn cứ xử lý vi phạm.

Điểm cần nhớ

• Trách nhiệm được xác định theo tình trạng phải bàn giao hay không phải bàn giao.
• Quản lý phải đúng mục tiêu, đúng công năng, không được tự ý chuyển đổi sử dụng.
• Bảo trì là nghĩa vụ bắt buộc để bảo đảm công trình vận hành bình thường.
• Ngân sách nhà nước chỉ đặt ra đối với phần công trình đã được cơ quan nhà nước tiếp nhận bàn giao.