Điều 156 Luật nhà ở 2023: Công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư phải bàn giao và thời điểm bàn giao
Bình luận pháp lý Điều 156 Luật Nhà ở 2023 về bàn giao hạ tầng kỹ thuật khu chung cư, thời điểm bàn giao và điểm cần lưu ý khi áp dụng.
Điều 156. Công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư phải bàn giao và thời điểm bàn giao
1. Công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án thuộc trường hợp phải bàn giao cho chính quyền hoặc cơ quan chức năng của địa phương hoặc do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý sau khi hoàn thành dự án phải được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc nội dung dự án đã được phê duyệt.
2. Đối với công trình thuộc trường hợp phải bàn giao thì sau khi nghiệm thu theo quy định của pháp luật về xây dựng, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm bàn giao các công trình này. Căn cứ tiến độ hoặc phân kỳ thực hiện dự án đã được phê duyệt, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có thể bàn giao toàn bộ hoặc bàn giao công trình riêng biệt cho chính quyền hoặc cơ quan chức năng của địa phương để quản lý.
Ý nghĩa của quy định
Điều 156 hướng tới việc “khóa” trách nhiệm quản lý hạ tầng ngay từ khâu chấp thuận dự án, không để đến lúc công trình hoàn thành mới xác định ai nhận bàn giao. Cách thiết kế này bảo đảm sự liên tục trong quản lý đô thị, nhất là với các hạng mục phục vụ chung như giao thông nội bộ, cấp thoát nước, chiếu sáng, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật dùng chung. Về bản chất, đây là quy định phân định trách nhiệm quản lý công trình công cộng phát sinh từ dự án nhà ở, đồng thời ngăn chặn khoảng trống pháp lý giữa chủ đầu tư và cơ quan địa phương.
Điều kiện để áp dụng
Quy định chỉ kích hoạt đối với công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư được đầu tư theo dự án và thuộc diện phải bàn giao cho chính quyền hoặc cơ quan chức năng địa phương, hoặc do chủ đầu tư quản lý sau khi hoàn thành dự án. Yếu tố then chốt là tình trạng “thuộc trường hợp phải bàn giao” phải được xác định rõ trong chủ trương đầu tư hoặc nội dung dự án đã được phê duyệt. Nếu hồ sơ dự án đã chọn phương án chủ đầu tư tự quản lý, thì không đặt ra nghĩa vụ bàn giao theo Điều này.
Thời điểm bàn giao và cách hiểu đúng
Nghĩa vụ bàn giao phát sinh sau khi công trình đã được nghiệm thu theo pháp luật về xây dựng. Vì vậy, nghiệm thu là mốc pháp lý bắt buộc trước khi chuyển giao, không phải thời điểm quyết toán hay thời điểm dự án hoàn tất toàn bộ các hạng mục khác. Khi dự án được triển khai theo tiến độ hoặc phân kỳ, chủ đầu tư được phép bàn giao toàn bộ hoặc bàn giao từng công trình riêng biệt, miễn phù hợp với phương án đã phê duyệt.
Những điểm dễ nhầm lẫn
Không nên hiểu rằng mọi hạ tầng trong khu chung cư đều phải bàn giao cho Nhà nước. Chỉ những hạng mục đã được xác định là phải bàn giao mới phát sinh nghĩa vụ này; phần còn lại có thể thuộc phạm vi quản lý của chủ đầu tư hoặc đơn vị khác theo hồ sơ dự án. Cũng không thể lấy lý do chưa hoàn thiện toàn bộ dự án để trì hoãn bàn giao một hạng mục đã nghiệm thu và đủ điều kiện chuyển giao.
Lưu ý thực tiễn
Khi áp dụng Điều 156, cần đối chiếu đồng thời chủ trương đầu tư, nội dung dự án được phê duyệt, hồ sơ nghiệm thu và tiến độ thực hiện dự án. Đây là điểm mấu chốt để xác định đúng bên có nghĩa vụ nhận bàn giao, phạm vi bàn giao và thời điểm bàn giao. Nếu hồ sơ dự án không quy định rõ từ đầu, tranh chấp thường phát sinh ở khâu xác định trách nhiệm duy tu, vận hành và chi phí quản lý sau đầu tư.