Điều 154 Luật nhà ở 2023: Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Ý nghĩa của quy định

Quy định này nhằm khóa chặt nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu. Về bản chất, quỹ bảo trì là nguồn tài chính phục vụ vận hành, sửa chữa phần chung, nên việc chậm bàn giao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn, chất lượng sử dụng và quyền lợi của cư dân. Vì vậy, điều luật trao cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thẩm quyền can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính và cưỡng chế khi chủ đầu tư không tự nguyện thực hiện.

Điều kiện để áp dụng

Cơ chế cưỡng chế chỉ được kích hoạt khi có đủ ba lớp điều kiện cốt lõi. Thứ nhất, chủ đầu tư đã có nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì theo khoản 2 Điều 153 Luật Nhà ở 2023 nhưng không thực hiện. Thứ hai, Ban quản trị nhà chung cư phải có văn bản đề nghị gửi Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư. Thứ ba, sau khi nhận yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp huyện, chủ đầu tư tiếp tục không bàn giao trong thời hạn 10 ngày.

Điểm cần lưu ý là Ban quản trị không thể tự áp dụng biện pháp cưỡng chế, mà phải đi qua đúng kênh hành chính do điều luật quy định. Đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp huyện không được bỏ qua bước yêu cầu bằng văn bản trước khi ban hành quyết định cưỡng chế. Trình tự này là điều kiện bắt buộc, không phải thủ tục hình thức.

Trọng tâm khi áp dụng

Điều luật đặt trách nhiệm chính lên Ủy ban nhân dân cấp huyện, thay vì để cư dân hoặc Ban quản trị tự theo đuổi bằng kiện tụng kéo dài. Điều này phản ánh chủ trương tăng hiệu lực quản lý nhà nước đối với tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì, vốn thường có giá trị lớn và dễ phát sinh chây ì. Khi đủ điều kiện, cơ quan cấp huyện không chỉ ban hành quyết định cưỡng chế mà còn phải tổ chức thu hồi để bàn giao đúng cho Ban quản trị.

Trong thực tiễn, “không bàn giao” cần được hiểu là hành vi chậm trễ, từ chối hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ chuyển giao quỹ theo quy định. Không nên nhầm cơ chế này với việc thương lượng dân sự về công nợ hay đối soát kỹ thuật thông thường. Nếu nghĩa vụ bàn giao đã rõ mà chủ đầu tư vẫn cố tình giữ tiền, điều luật cho phép chuyển sang giai đoạn cưỡng chế hành chính.

Những nhầm lẫn thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là coi tranh chấp quỹ bảo trì chỉ có thể giải quyết bằng khởi kiện dân sự. Thực ra, điều luật đã thiết kế một cơ chế hành chính chuyên biệt, giúp xử lý nhanh hơn khi đã xác định rõ nghĩa vụ bàn giao. Một nhầm lẫn khác là cho rằng phải chờ kết luận của nhiều cơ quan trước khi cưỡng chế; trên thực tế, trình tự trọng tâm là văn bản đề nghị của Ban quản trị, văn bản yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp huyện và việc không chấp hành trong 10 ngày.

Không nên hiểu rằng quyết định cưỡng chế chỉ nhằm “nhắc nhở” chủ đầu tư. Đây là quyết định có tính thi hành, kèm theo việc tổ chức thu hồi kinh phí để bàn giao cho Ban quản trị. Vì vậy, khi áp dụng cần bám sát điều kiện, thẩm quyền và trình tự để bảo đảm tính hợp pháp của quyết định cưỡng chế.

Lưu ý thực tiễn

Trong quá trình cưỡng chế, nếu phát hiện dấu hiệu tội phạm, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải chuyển thông tin, chứng cứ và tài liệu liên quan cho cơ quan điều tra có thẩm quyền. Quy định này cho thấy hành vi chây ì, chiếm giữ quỹ bảo trì có thể không chỉ dừng ở vi phạm hành chính hoặc dân sự. Khi đánh giá vụ việc, cần tách bạch rõ phần nghĩa vụ bàn giao quỹ với các dấu hiệu xâm phạm tài sản hoặc vi phạm hình sự nếu có.

Người áp dụng nên chú ý rằng Chính phủ sẽ quy định chi tiết điều này, nên hồ sơ, mẫu biểu, trình tự tổ chức cưỡng chế phải được đối chiếu với văn bản hướng dẫn hiện hành. Với các tranh chấp thực tế, chứng cứ về số tiền bảo trì, thời điểm phát sinh nghĩa vụ bàn giao, văn bản yêu cầu và thời hạn 10 ngày là các dữ kiện then chốt.

Kết luận ngắn

Đây là điều luật mang tính “bảo vệ quyền thu hồi quỹ” hơn là chỉ mô tả nghĩa vụ. Giá trị lớn nhất của quy định nằm ở chỗ biến nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì từ cam kết pháp lý thành một nghĩa vụ có thể bị cưỡng chế thi hành bởi chính quyền địa phương.