Điều 153 Luật nhà ở 2023: Quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Bình luận ngắn gọn Điều 153 Luật Nhà ở 2023 về quản lý, nộp và bàn giao kinh phí bảo trì chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Điều 153. Quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì theo quy định sau đây:
a) Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà chung cư để người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở nộp kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 152 của Luật này. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày mở tài khoản, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án biết về tên chủ tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được yêu cầu tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo quy định tại điểm này để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.
Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm sử dụng kinh phí của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện việc bảo trì hạng mục, trang thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc bảo trì này;
b) Khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở theo quy định tại điểm a khoản này. Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 152 của Luật này vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở; trường hợp không đóng kinh phí bảo trì thì không được bàn giao căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư đã mua, thuê mua; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở vẫn bàn giao thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải nộp khoản kinh phí bảo trì đối với căn hộ, phần diện tích này.
2. Việc bàn giao kinh phí bảo trì được quy định như sau:
a) Sau khi có quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản tại tổ chức chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí bảo trì và có văn bản đề nghị chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì đã thu theo quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và Ban quản trị nhà chung cư phải thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì để làm cơ sở bàn giao kinh phí bảo trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
c) Căn cứ số liệu quyết toán kinh phí bảo trì quy định tại điểm b khoản này, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đề nghị tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì chuyển kinh phí này và lãi phát sinh từ kinh phí bảo trì sang tài khoản quản lý kinh phí do Ban quản trị nhà chung cư lập;
d) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có trách nhiệm chuyển kinh phí quy định tại điểm c khoản này cho Ban quản trị nhà chung cư theo số liệu hai bên đã quyết toán. Các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì được khấu trừ vào kinh phí bảo trì.
3. Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi.
4. Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.
Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư.
Ý nghĩa của quy định
Điều 153 đặt ra cơ chế quản lý chặt đối với kinh phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhằm bảo vệ nguồn tiền phục vụ bảo trì phần sở hữu chung. Tinh thần xuyên suốt của điều luật là tách bạch tuyệt đối khoản tiền này khỏi dòng tiền kinh doanh thông thường của chủ đầu tư, đồng thời tạo cơ chế chuyển giao minh bạch khi Ban quản trị đã được công nhận. Đây là quy định mang tính phòng ngừa tranh chấp, vì trên thực tế kinh phí bảo trì thường là điểm phát sinh xung đột lớn nhất giữa cư dân và chủ đầu tư.
Điều kiện để áp dụng
Quy định chỉ thực sự “kích hoạt” khi nhà chung cư thuộc loại có nhiều chủ sở hữu và phát sinh nghĩa vụ thu kinh phí bảo trì theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023. Ở giai đoạn đầu, chủ đầu tư phải mở tài khoản riêng trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua; khi bàn giao nhà, người mua phải nộp đủ khoản bảo trì theo hợp đồng. Ở giai đoạn sau, việc bàn giao chỉ đặt ra sau khi cơ quan có thẩm quyền đã công nhận Ban quản trị nhà chung cư và Ban quản trị đã có văn bản yêu cầu nhận bàn giao.
Những điểm cần nắm khi áp dụng
Điểm cốt lõi thứ nhất là chủ đầu tư không được tự ý sử dụng kinh phí bảo trì vào mục đích khác trước khi bàn giao cho Ban quản trị. Điểm cốt lõi thứ hai là việc bàn giao không chỉ bao gồm số tiền đã thu mà còn bao gồm lãi phát sinh từ khoản tiền gửi, trừ các chi phí chuyển giao được khấu trừ theo quy định. Điểm cốt lõi thứ ba là chủ đầu tư và Ban quản trị phải thống nhất quyết toán số liệu trong thời hạn 30 ngày, đây là bước bắt buộc để xác lập số tiền phải chuyển giao.
Trường hợp chủ đầu tư phải tự chi trả bảo trì tạm thời
Nếu trước thời điểm bàn giao kinh phí mà phát sinh nhu cầu bảo trì hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung đã hết bảo hành, chủ đầu tư phải dùng kinh phí của mình để thực hiện. Tuy nhiên, khoản chi này chỉ được hoàn trả khi bàn giao kinh phí bảo trì nếu có đầy đủ kế hoạch, quy trình bảo trì, báo cáo cụ thể và chứng từ hợp lệ. Cách thiết kế này nhằm ngăn việc lấy tiền bảo trì cư dân để bù cho chi phí vận hành hoặc sửa chữa không được kiểm soát.
Nghĩa vụ của người mua, thuê mua
Khi ký hợp đồng, các bên phải ghi rõ thông tin tài khoản nhận kinh phí bảo trì. Người mua, thuê mua phải nộp khoản này trước khi nhận bàn giao căn hộ; nếu không nộp thì không được bàn giao nhà, và nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao thì chủ đầu tư phải tự nộp thay khoản tương ứng. Đây là cơ chế ràng buộc nghĩa vụ rất mạnh, tránh tình trạng “nhận nhà trước, nộp tiền sau” dẫn đến khó thu hồi.
Những hiểu sai thường gặp
Không ít trường hợp cho rằng kinh phí bảo trì là khoản tiền chủ đầu tư được toàn quyền quản lý cho đến khi cư dân yêu cầu. Cách hiểu này không đúng, vì chủ đầu tư chỉ là bên tạm giữ và quản lý theo cơ chế pháp luật, không phải chủ sở hữu khoản tiền. Cũng cần phân biệt kinh phí bảo trì với chi phí quản lý vận hành: hai khoản này có mục đích, nguồn thu và cơ chế sử dụng hoàn toàn khác nhau.
Một nhầm lẫn khác là cho rằng chỉ khi Ban quản trị được thành lập mới phát sinh nghĩa vụ nộp kinh phí bảo trì. Thực ra, nghĩa vụ nộp phát sinh ngay từ giai đoạn ký hợp đồng và nhận bàn giao căn hộ; việc thành lập Ban quản trị chỉ là mốc để chuyển giao và quản lý tập trung. Ngoài ra, nguồn thu từ khai thác phần sở hữu chung và lãi tiền gửi cũng không được coi là nguồn doanh thu tự do của Ban quản trị mà phải phục vụ cho bảo trì nhà chung cư.
Lưu ý thực tiễn
Khi xử lý tranh chấp, cần kiểm tra đồng thời ba nhóm tài liệu: hợp đồng mua bán hoặc thuê mua, chứng từ nộp kinh phí bảo trì, và hồ sơ quyết toán chuyển giao giữa chủ đầu tư với Ban quản trị. Với nhà chung cư có nguồn thu khai thác dịch vụ phần sở hữu chung, khoản thu đó phải nhập vào tài khoản kinh phí bảo trì và chỉ được sử dụng cho bảo trì. Vì vậy, mọi phương án chi tiêu ngoài mục đích bảo trì đều không phù hợp với Điều 153.