Điều 152 Luật nhà ở 2023: Kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Bình luận Điều 152 Luật Nhà ở 2023 về kinh phí bảo trì chung cư 2%, chủ thể nộp, cách tính và lưu ý áp dụng thực tiễn.
Điều 152. Kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê mua thì người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua này; khoản tiền này được tính riêng với tiền bán, tiền thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.
2. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.
3. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.
4. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 3 Điều này.
Trọng tâm điều luật
Điều 152 xác lập nguồn hình thành kinh phí bảo trì 2% cho nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu. Đây không phải là khoản phí quản lý vận hành, mà là quỹ dành riêng cho việc bảo trì phần sở hữu chung, bảo đảm công trình được duy trì an toàn và vận hành ổn định trong suốt vòng đời sử dụng.
Ý nghĩa lớn nhất của điều luật là buộc trách nhiệm tài chính gắn với quyền khai thác căn hộ và phần diện tích khác. Người mua, thuê mua phải nộp phần kinh phí tương ứng với tài sản mình nhận; chủ đầu tư cũng phải nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua. Cách thiết kế này ngăn việc đẩy toàn bộ nghĩa vụ bảo trì sang cư dân trong khi chủ đầu tư vẫn còn hưởng lợi từ phần diện tích thuộc dự án.
Điều kiện để áp dụng
Quy định chỉ được kích hoạt khi có nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và phát sinh giao dịch bán hoặc thuê mua căn hộ, phần diện tích khác thuộc dự án. Với phần diện tích đã bán, nghĩa vụ đóng 2% đặt lên người mua hoặc thuê mua; với phần chủ đầu tư giữ lại, nghĩa vụ thuộc về chủ đầu tư. Mốc tính giá trị đối với phần giữ lại được gắn với giá bán căn hộ cao nhất tại thời điểm bàn giao, nhằm tránh việc định giá thấp để giảm nghĩa vụ tài chính.
Những điểm cần hiểu đúng
Kinh phí bảo trì phải được quy định riêng trong hợp đồng và tách khỏi giá bán, giá thuê mua. Đây là chi tiết thực tiễn rất quan trọng vì nhiều tranh chấp phát sinh do ghi gộp hoặc ghi mơ hồ trong hợp đồng, dẫn đến khó xác định ai là người thực nộp và số tiền đã bao gồm hay chưa.
Điều luật cũng phân biệt rõ giữa nghĩa vụ nộp kinh phí và quyền sử dụng kinh phí. Tiền này không thuộc cơ chế chi tiêu tự do của chủ đầu tư hay ban quản lý; về bản chất, nó là quỹ bảo trì gắn với phần sở hữu chung và chỉ được dùng đúng mục đích bảo trì theo quy định tiếp theo của Luật Nhà ở.
Lưu ý từ các quy định chuyển tiếp
Khoản 3 và khoản 4 xử lý các hợp đồng đã ký trong giai đoạn trước đây để tránh khoảng trống pháp lý. Điểm đáng chú ý là luật không cho phép lấy lý do hợp đồng cũ, thiếu thỏa thuận hoặc chưa thu riêng để phủ nhận hoàn toàn nghĩa vụ bảo trì. Tinh thần chung là khôi phục đúng nguồn quỹ bảo trì cho nhà chung cư, kể cả với quan hệ đã hình thành trước khi quy định mới có hiệu lực.
Nhầm lẫn thường gặp
Nhiều người nhầm kinh phí bảo trì với phí quản lý vận hành hằng tháng; hai khoản này hoàn toàn khác bản chất, mục đích và thời điểm thu. Cũng có trường hợp cho rằng chủ đầu tư chỉ nộp đối với phần đã bán, trong khi luật còn đặt nghĩa vụ đối với phần diện tích giữ lại chưa bán hoặc chưa cho thuê mua. Ngoài ra, việc không ghi riêng khoản 2% trong hợp đồng không làm mất nghĩa vụ nộp nếu điều kiện áp dụng của điều luật đã phát sinh.
Kết luận áp dụng
Khi xử lý tranh chấp về quỹ bảo trì, cần xác định theo trình tự: loại nhà chung cư, thời điểm ký hợp đồng, tình trạng bán hoặc giữ lại diện tích, và việc khoản 2% đã được tách riêng trong hợp đồng hay chưa. Điều 152 là điều khoản “khởi nguồn” của cơ chế bảo trì, nên giá trị thực tiễn của nó nằm ở việc xác định đúng chủ thể nộp tiền và đúng căn cứ tính tiền ngay từ đầu.