Điều 151 Luật nhà ở 2023: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
Bình luận ngắn gọn Điều 151 Luật Nhà ở 2023 về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, nguyên tắc tính phí và khung giá UBND.
Điều 151. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
1. Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải bảo đảm công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung công việc cần quản lý vận hành và các dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.
2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam và tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư.
3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:
a) Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;
b) Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định.
4. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư trong hợp đồng thuê nhà; trường hợp nhà chung cư thuộc tài sản công thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều này.
5. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau đây:
a) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động trong khu kinh doanh và của từng vị trí nhà chung cư;
b) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một nhà chung cư.
6. Đối với nhà chung cư chỉ có mục đích để ở, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều này.
7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau đây:
a) Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc tài sản công trên địa bàn;
b) Làm cơ sở để các bên tham khảo khi thỏa thuận giá dịch vụ quản lý vận hành đối với nhà ở không thuộc tài sản công hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Ý nghĩa của quy định
Điều 151 thể hiện cách tiếp cận rất rõ: phí quản lý vận hành chung cư phải phản ánh đúng chi phí vận hành tòa nhà, đồng thời tránh tình trạng gom chung mọi khoản thu vào một mức phí thiếu minh bạch. Quy định này bảo vệ cả hai phía: chủ sở hữu, người sử dụng có cơ sở kiểm tra khoản phải trả; đơn vị quản lý vận hành có căn cứ hợp pháp để thu đúng, thu đủ cho công việc thực tế.
Trọng tâm của điều luật không nằm ở việc “ấn định giá”, mà ở việc thiết lập cơ chế xác định giá. Do đó, khi áp dụng cần nhìn vào loại hình nhà chung cư, tình trạng tổ chức Hội nghị nhà chung cư, quan hệ hợp đồng và cơ chế thỏa thuận giữa các bên.
Những khoản không được tính lẫn vào giá dịch vụ
Khoản 2 là điểm dễ nhầm nhất trong thực tiễn. Giá dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm các khoản như bảo hiểm cháy, nổ; kinh phí bảo trì; trông giữ xe; điện, nước sinh hoạt; truyền hình, thông tin liên lạc; thù lao Ban quản trị; và các dịch vụ phục vụ riêng cho từng chủ sở hữu, người sử dụng.
Ý nghĩa pháp lý của quy định này là bắt buộc tách bạch giữa chi phí vận hành chung và chi phí sử dụng riêng. Nếu không phân định rõ, dễ phát sinh tranh chấp về việc thu trùng, thu sai hoặc đẩy các khoản riêng vào phí quản lý để hợp thức hóa mức thu cao hơn.
Cơ chế áp dụng theo từng loại chung cư
Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Khi chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu, giá dịch vụ được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Khi Hội nghị đã được tổ chức, giá dịch vụ do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định. Như vậy, Hội nghị nhà chung cư là thiết chế trung tâm để chuyển từ cơ chế hợp đồng ban đầu sang cơ chế quyết định tập thể.
Nhà chung cư có một chủ sở hữu
Giá dịch vụ được xác lập theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà giữa chủ sở hữu và người sử dụng. Nếu là tài sản công, việc thu áp dụng theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Điều này cho thấy Nhà nước can thiệp mạnh hơn với tài sản công để bảo đảm kiểm soát chi phí và tính thống nhất.
Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp
Đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ và phần diện tích sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô, giá dịch vụ được xác định theo thỏa thuận. Riêng phần chỗ để xe ô tô được phép áp dụng mức thấp hơn giá dịch vụ của căn hộ cùng nhà chung cư. Đây là quy định nhằm phản ánh đúng mức độ hưởng lợi và cường độ sử dụng dịch vụ của từng khu vực.
Khung giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: vai trò và giới hạn
Khung giá cấp tỉnh không thay thế hoàn toàn quyền thỏa thuận của các bên. Nó chủ yếu được dùng để thu phí đối với nhà chung cư thuộc tài sản công và làm căn cứ tham khảo khi thương lượng hoặc khi phát sinh tranh chấp về giá dịch vụ. Trường hợp các bên không thỏa thuận được, mức giá trong khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sẽ được áp dụng.
Cách hiểu sai thường gặp là cho rằng mọi chung cư đều phải áp dụng đúng một khung giá cố định của địa phương. Thực tế, với nhà ở không thuộc tài sản công, khung giá chủ yếu là cơ sở tham chiếu và xử lý tranh chấp, không phải cơ chế triệt tiêu quyền thương lượng của cư dân và đơn vị quản lý.
Lưu ý khi áp dụng trong thực tế
Khi xem xét một mức phí quản lý vận hành, cần kiểm tra đồng thời ba yếu tố: loại chung cư, chủ thể quyết định giá, và thành phần chi phí đã được tách bạch hay chưa. Nếu thiếu một trong ba yếu tố này, mức thu rất dễ bị khiếu nại vì không đúng cơ chế của điều luật.
Điều 151 cũng cho thấy phí quản lý vận hành phải được xác định trên đơn vị diện tích sử dụng, bằng tiền Việt Nam. Đây là căn cứ quan trọng để tính toán minh bạch và so sánh giữa các căn hộ, đồng thời hạn chế cách thu tùy tiện theo đầu người hoặc theo cảm tính.
Trong tranh chấp thực tiễn, cần phân biệt rõ giữa tranh chấp về mức giá và tranh chấp về cơ cấu khoản thu. Nhiều trường hợp không nằm ở giá cao hay thấp, mà ở việc đơn vị quản lý đã đưa sai khoản chi sang phí quản lý vận hành, làm phát sinh nghĩa vụ thanh toán không đúng bản chất.
Kết luận ngắn
Điều 151 đặt nền tảng cho cơ chế thu phí quản lý vận hành chung cư theo hướng minh bạch, tách bạch chi phí và ưu tiên thỏa thuận. Muốn áp dụng đúng, phải xác định đúng loại chung cư, đúng chủ thể quyết định giá và đúng phạm vi chi phí được phép tính vào giá dịch vụ.