Điều 15 Luật nhà ở 2023: Trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công

Trọng tâm điều luật

Điều 15 không chỉ liệt kê nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc tài sản công, mà còn là quy định về phân quyền và quy trách nhiệm trong toàn bộ vòng đời của tài sản nhà ở công. Tinh thần xuyên suốt là nhà ở công phải được quản lý tập trung, đúng mục đích, đúng đối tượng và có cơ chế kiểm soát rõ ràng đối với từng nhóm quyết định. Vì vậy, điều luật này là “điểm tựa thẩm quyền” để xác định cơ quan nào được quyết định, cơ quan nào chỉ được thực hiện theo ủy quyền hoặc giao nhiệm vụ.

Phân tầng trách nhiệm theo nguồn vốn

Điểm đáng chú ý nhất của Điều 15 là trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu được thiết kế khác nhau theo nguồn vốn đầu tư. Với nhà ở thuộc tài sản công đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại điểm a khoản 1 Điều 113 Luật Nhà ở 2023, thẩm quyền rất rộng, bao gồm bố trí người sử dụng, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, quyết định bảo trì, cải tạo, phá dỡ, giá thuê, giá bán, thu hồi và cưỡng chế thu hồi. Với nhà ở đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại điểm b khoản 1 Điều 113 Luật Nhà ở 2023, phạm vi trách nhiệm hẹp hơn, tập trung vào các quyết định liên quan đến bảo trì, chuyển đổi công năng, sử dụng kinh phí từ hoạt động kinh doanh, thu hồi và cưỡng chế thu hồi.

Ý nghĩa quản trị tài sản công

Quy định này phản ánh quan điểm quản lý tài sản công theo hướng tách bạch giữa quyền sở hữu và hoạt động quản lý, vận hành. Đại diện chủ sở hữu không chỉ nắm quyền quyết định đối tượng được hưởng chính sách nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, mà còn kiểm soát giá, chất lượng vận hành và các quyết định làm thay đổi tình trạng pháp lý của tài sản như chuyển đổi công năng, phá dỡ, xây dựng lại. Cách thiết kế này nhằm ngăn chặn tình trạng sử dụng tài sản công tùy tiện, thất thoát hoặc vượt khỏi mục tiêu an sinh, quốc phòng, công vụ.

Điều kiện để áp dụng đúng

Muốn áp dụng đúng Điều 15, phải xác định đồng thời ba yếu tố: nhà ở có thuộc tài sản công hay không, nguồn vốn đầu tư thuộc nhóm nào tại Điều 113 Luật Nhà ở 2023, và quyết định đang xét có thuộc nhóm thẩm quyền của đại diện chủ sở hữu hay đã được giao cho cơ quan quản lý nhà ở thực hiện. Đây là điều khoản về thẩm quyền nên sai từ khâu xác định loại nhà ở sẽ dẫn đến sai toàn bộ quy trình quyết định. Trong thực tiễn, bước nhận diện nguồn vốn đầu tư có ý nghĩa quyết định vì phạm vi quyền hạn giữa các khoản của Điều 15 không giống nhau.

Hiểu đúng về cơ chế giao việc

Khoản 3 cho phép đại diện chủ sở hữu giao một số việc cho cơ quan quản lý nhà ở, nhưng đây không phải là chuyển hẳn thẩm quyền sở hữu. Việc giao chỉ là cơ chế tổ chức thực hiện đối với các đầu việc đã luật định, còn trách nhiệm cuối cùng vẫn thuộc về đại diện chủ sở hữu. Riêng đối với Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, phạm vi giao việc rộng hơn, bao gồm cả một số quyết định về đối tượng sử dụng và thu hồi nhà ở theo khoản 1 Điều 15.

Sai lầm thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là xem mọi hoạt động liên quan đến nhà ở công đều do cơ quan quản lý nhà ở tự quyết. Thực ra, những nội dung cốt lõi như lựa chọn đối tượng thuê, quyết định giá, chuyển đổi công năng, thu hồi hay cưỡng chế thu hồi đều phải có căn cứ thẩm quyền rõ ràng từ đại diện chủ sở hữu hoặc từ cơ chế giao việc hợp lệ. Nhầm lẫn thứ hai là áp dụng một mẫu thẩm quyền chung cho mọi loại nhà ở công, trong khi Điều 15 phân hóa rất rõ theo nguồn vốn và mục đích sử dụng.

Lưu ý thực tiễn

Khi xử lý hồ sơ cụ thể, cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý của tài sản, quyết định giao quản lý, quy chế nội bộ và căn cứ thẩm quyền ban hành giá hoặc quyết định thu hồi. Với nhà ở phục vụ tái định cư có phần diện tích kinh doanh dịch vụ, việc sử dụng nguồn thu từ kinh doanh phải gắn chặt với mục tiêu hỗ trợ kinh phí bảo trì và quản lý vận hành, không được tách ra để sử dụng tùy ý. Điều 15 vì vậy vừa là điều khoản về thẩm quyền, vừa là cơ chế kiểm soát tài sản công theo hướng công khai, chặt chẽ và có thể truy trách nhiệm.