Điều 149 Luật nhà ở 2023: Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
Quy định về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, điều kiện áp dụng, trách nhiệm của chủ đầu tư và các hiểu sai thường gặp.
Điều 149. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có thang máy thì phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trực tiếp thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì phải có chức năng, năng lực quản lý vận hành theo quy định tại Điều 150 của Luật này.
2. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại khoản 1 Điều này thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện một số nội dung liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.
3. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý vận hành nhiều nhà chung cư tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.
Trọng tâm điều chỉnh
Điều 149 đặt ra cơ chế kiểm soát chủ thể vận hành nhà chung cư theo hướng ưu tiên tính chuyên nghiệp và an toàn. Với nhà chung cư có thang máy, việc quản lý vận hành không còn là hoạt động tự do lựa chọn mà phải do đơn vị có chức năng, năng lực thực hiện. Cách tiếp cận này cho thấy mục tiêu của luật là giảm rủi ro kỹ thuật, rủi ro an toàn và tranh chấp trong quá trình khai thác sử dụng nhà chung cư.
Điều kiện để áp dụng
Quy định được kích hoạt trước hết khi nhà chung cư có thang máy. Khi đó, chủ sở hữu và người sử dụng không được tự ý phân tán việc quản lý cho nhiều nhà cung cấp riêng lẻ. Nếu chủ đầu tư trực tiếp quản lý vận hành, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện về chức năng, năng lực theo Điều 150 Luật Nhà ở 2023.
Phạm vi quyền lựa chọn của hội nghị nhà chung cư
Với nhà chung cư không có thang máy, hội nghị nhà chung cư mới có quyền quyết định tự quản lý hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành. Đây là điểm thể hiện sự linh hoạt của luật đối với mô hình nhà ở ít phức tạp hơn. Tuy nhiên, sự linh hoạt này không đồng nghĩa với việc được tùy tiện chọn hình thức quản lý nếu việc tự quản không bảo đảm vận hành an toàn, thống nhất và hiệu quả.
Hiểu sai thường gặp
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng cư dân hoặc Ban quản trị có thể thuê riêng từng dịch vụ như vệ sinh, bảo vệ, kỹ thuật rồi tự ghép lại thành hoạt động quản lý vận hành. Điều 149 không cho phép cách làm này đối với trường hợp phải có đơn vị quản lý vận hành theo khoản 1. Bản chất của quy định là giao trách nhiệm tổng thể cho một đầu mối chịu trách nhiệm chính, còn việc thuê thầu phụ chỉ là quan hệ nội bộ của đơn vị quản lý.
Giá trị thực tiễn khi áp dụng
Điều khoản này đặc biệt quan trọng trong việc xác định đúng chủ thể chịu trách nhiệm khi xảy ra sự cố vận hành, tranh chấp dịch vụ hoặc vi phạm hợp đồng quản lý. Đơn vị quản lý vận hành vẫn phải chịu trách nhiệm cuối cùng trước Ban quản trị dù có thuê bên khác thực hiện một phần công việc. Vì vậy, khi xem xét một tình huống cụ thể, cần xác định đồng thời: loại nhà chung cư, sự tồn tại của thang máy, chủ thể ký hợp đồng và việc đáp ứng điều kiện năng lực theo luật.