Điều 148 Luật nhà ở 2023: Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
Bình luận Điều 148 Luật Nhà ở 2023 về trách nhiệm Ban quản trị nhà chung cư, giới hạn thẩm quyền và lưu ý áp dụng thực tiễn.
Điều 148. Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm sau đây:
a) Đăng ký con dấu, tài khoản hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, tài khoản để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; tiếp nhận và quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và cung cấp cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy chế thu, chi tài chính do Hội nghị nhà chung cư quyết định; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
c) Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 145 của Luật này.
Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại khoản 1 Điều 149 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
d) Lựa chọn, ký kết hợp đồng bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;
đ) Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
e) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
g) Thực hiện đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua; không được tự miễn nhiệm, bãi nhiệm hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
h) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;
i) Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
k) Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật;
l) Trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện trách nhiệm quy định tại các điểm đ, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều này.
3. Quyết định của Ban quản trị nhà chung cư vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý, trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
4. Quyết định của thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu lợi dụng quyền hạn, vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
5. Trong trường hợp Ban quản trị nhà chung cư chấm dứt hoạt động mà Ban quản trị nhà chung cư mới chưa được công nhận thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư cho đến khi công nhận Ban quản trị nhà chung cư mới.
Vị trí và ý nghĩa của quy định
Điều 148 không chỉ liệt kê nhiệm vụ của Ban quản trị mà còn xác định vai trò pháp lý của chủ thể này trong mô hình quản lý nhà chung cư. Đây là đầu mối đại diện cho cộng đồng chủ sở hữu, thay mặt cư dân thực hiện các công việc quản trị thiết yếu, nhưng không phải là một chủ thể có quyền tùy nghi quyết định ngoài khuôn khổ được giao.
Điều luật thể hiện quan điểm quản lý rất rõ: quyền lực của Ban quản trị phải xuất phát từ Hội nghị nhà chung cư, chịu kiểm soát của quy chế hoạt động và bị giới hạn bởi pháp luật. Vì vậy, mục tiêu cốt lõi là ngăn ngừa tình trạng lạm quyền, tùy tiện trong việc quản lý tiền bảo trì, ký hợp đồng dịch vụ và can thiệp vào lợi ích chung của cư dân.
Điểm trọng tâm khi áp dụng
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, trách nhiệm quan trọng nhất của Ban quản trị là quản lý tài khoản, con dấu, hồ sơ nhà chung cư và đặc biệt là kinh phí bảo trì. Đây là nhóm nghĩa vụ có tính kỹ thuật cao, đòi hỏi Ban quản trị phải công khai, minh bạch và báo cáo đúng cơ chế đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
Ban quản trị cũng là chủ thể ký kết hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì phần sở hữu chung trong phạm vi được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn, quyết định. Nói cách khác, Ban quản trị không tự tạo ra nhu cầu dịch vụ hay tự định đoạt nhà cung cấp theo ý chí riêng, mà chỉ thực thi quyết định tập thể.
Với nhà chung cư có một chủ sở hữu, phạm vi trách nhiệm được thu hẹp đáng kể, tập trung vào việc đôn đốc tuân thủ nội quy, phối hợp giữ gìn trật tự, thực hiện quy chế hoạt động và chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Cách thiết kế này cho thấy pháp luật phân biệt rõ giữa mô hình chung cư nhiều chủ sở hữu và mô hình một chủ sở hữu.
Điều kiện để phát sinh trách nhiệm
Việc áp dụng Điều 148 gắn trước hết với tư cách hợp lệ của Ban quản trị đã được công nhận theo trình tự của pháp luật về nhà ở. Khi Ban quản trị đã được công nhận, các quyền và trách nhiệm trong điều luật mới được kích hoạt và phải được thực hiện trong giới hạn của quy chế hoạt động, quy chế thu chi tài chính và nghị quyết của Hội nghị nhà chung cư.
Riêng các quyết định liên quan đến giao dịch, hợp đồng, thu chi kinh phí hoặc tổ chức vận hành chỉ có giá trị khi Ban quản trị hành động đúng thẩm quyền. Nếu vượt quá phạm vi đó, quyết định không làm phát sinh hiệu lực pháp lý cho cộng đồng cư dân và có thể kéo theo trách nhiệm dân sự, hành chính hoặc hình sự tùy mức độ vi phạm.
Hiểu sai thường gặp
Một nhầm lẫn phổ biến là xem Ban quản trị như “cơ quan chủ quản” của chung cư. Thực chất, đây là bộ phận đại diện, chịu ủy quyền trong khuôn khổ nhất định, không có quyền tự đặt ra cơ chế quản trị trái với ý chí của Hội nghị nhà chung cư hoặc trái luật.
Nhầm lẫn thứ hai là đồng nhất trách nhiệm của Ban quản trị với trách nhiệm của từng thành viên. Điều luật đã tách bạch rõ: quyết định vượt quyền không có giá trị pháp lý, còn việc xử lý vi phạm được xem xét đối với thành viên Ban quản trị tùy theo tính chất, mức độ và hậu quả cụ thể.
Nhầm lẫn thứ ba là cho rằng Ban quản trị chỉ quản lý “tiền bảo trì”. Thực tế, điều luật bao trùm cả quản lý hồ sơ, vận hành, bảo trì, giám sát tuân thủ nội quy, tổng hợp kiến nghị cư dân và phối hợp với chính quyền địa phương trong bảo đảm trật tự, an toàn xã hội.
Lưu ý thực tiễn
Khi xử lý tranh chấp chung cư, cần kiểm tra theo thứ tự: Ban quản trị đã được công nhận chưa, quyết định được thông qua trên cơ sở nào, nội dung đó có nằm trong thẩm quyền không, và có phù hợp quy chế hoạt động không. Đây là chuỗi kiểm tra then chốt để đánh giá hiệu lực của quyết định và trách nhiệm phát sinh.
Trong trường hợp Ban quản trị chấm dứt hoạt động mà Ban quản trị mới chưa được công nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã tạm thời thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị. Quy định này nhằm tránh “khoảng trống quản trị”, bảo đảm chung cư vẫn có đầu mối xử lý công việc cần thiết.
Tóm lại, Điều 148 không chỉ giao việc cho Ban quản trị mà còn đặt ra một cơ chế kiểm soát quyền lực chặt chẽ. Giá trị thực tiễn lớn nhất của điều luật nằm ở việc bảo đảm quản lý chung cư minh bạch, đúng thẩm quyền và có trách nhiệm giải trình trước cư dân.