Điều 146 Luật nhà ở 2023: Ban quản trị nhà chung cư

Trọng tâm của Điều 146

Điều 146 không nhằm tạo thêm một tầng quản lý hình thức, mà đặt ra cơ chế đại diện hợp pháp cho cộng đồng cư dân và chủ sở hữu trong việc quản lý phần sở hữu chung của nhà chung cư. Tinh thần xuyên suốt là bảo đảm tính tự quản, minh bạch và có đầu mối chịu trách nhiệm rõ ràng đối với những vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

Với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và từ 20 căn hộ trở lên, việc thành lập Ban quản trị là bắt buộc. Đây là ngưỡng pháp lý để bảo đảm khi quy mô cư dân đủ lớn, các quyết định về vận hành, bảo trì và giám sát không phụ thuộc vào thỏa thuận rời rạc giữa từng cá nhân. Ngược lại, với nhà có dưới 20 căn hộ hoặc chỉ có một chủ sở hữu, pháp luật trao quyền cho các bên thống nhất quyết định có thành lập hay không.

Điều kiện để áp dụng

Muốn “kích hoạt” quy định này, trước hết phải xác định đúng loại hình nhà chung cư: một chủ sở hữu hay nhiều chủ sở hữu, và số lượng căn hộ có đạt ngưỡng 20 hay không. Đây là điều kiện nền tảng, vì chỉ cần sai ở khâu phân loại đã dẫn đến áp dụng sai cơ chế thành lập và thành phần Ban quản trị.

Tiếp đó, cần phân biệt giữa quyết định của hội nghị nhà chung cư và sự công nhận của cơ quan có thẩm quyền. Ban quản trị không chỉ được bầu ra là đủ, mà còn phải đi qua trình tự, thủ tục công nhận và quy chế hoạt động theo quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư. Thực tiễn tranh chấp thường phát sinh khi bỏ qua khâu này hoặc coi biên bản họp là đủ giá trị pháp lý để Ban quản trị tự nhân danh chung cư thực hiện mọi giao dịch.

Những điểm phải nắm khi áp dụng

Ban quản trị của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu không phải là một pháp nhân độc lập theo nghĩa đầy đủ như doanh nghiệp, nhưng lại được trao con dấu, tài khoản và quyền, trách nhiệm rất cụ thể để đại diện cho cộng đồng cư dân trong phạm vi luật định. Vì vậy, không được đồng nhất Ban quản trị với đơn vị quản lý vận hành; hai chủ thể này khác nhau cả về chức năng lẫn trách nhiệm.

Ở nhà chung cư có một chủ sở hữu, mô hình tự quản cho thấy pháp luật không bắt buộc thiết lập một thiết chế đại diện phức tạp khi quan hệ sở hữu đơn giản. Tuy nhiên, khi nhà ở thuộc tài sản công, pháp luật trao quyền cho đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công hoặc cơ quan quản lý nhà ở quyết định thành lập Ban quản trị hoặc giao đơn vị quản lý vận hành. Điều này nhằm bảo đảm tính thống nhất trong quản lý tài sản công.

Quy định khuyến khích người có chuyên môn về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật, phòng cháy, chữa cháy tham gia Ban quản trị thể hiện rõ định hướng thực tiễn của điều luật. Ban quản trị không chỉ là đại diện “theo danh nghĩa”, mà phải có năng lực kỹ thuật và pháp lý tối thiểu để giám sát bảo trì, an toàn và tài chính của nhà chung cư.

Cách hiểu sai thường gặp

Sai lầm phổ biến là cho rằng cứ có chung cư là bắt buộc phải lập Ban quản trị. Thực ra, pháp luật chỉ bắt buộc với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và từ 20 căn hộ trở lên; các trường hợp còn lại để chủ sở hữu, người sử dụng thống nhất quyết định.

Một nhầm lẫn khác là coi Ban quản trị như “đơn vị kinh doanh dịch vụ” hoặc cơ quan điều hành toàn bộ tòa nhà. Ban quản trị chỉ thực hiện quyền đại diện, giám sát và các nhiệm vụ được giao; còn hoạt động vận hành kỹ thuật hằng ngày thường thuộc đơn vị quản lý vận hành theo hợp đồng.

Cũng cần tránh hiểu rằng mọi thành viên Ban quản trị đều bắt buộc phải là chủ sở hữu. Luật cho phép thành phần linh hoạt hơn, trong đó có thể có người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự, và có thể có đại diện chủ đầu tư nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong chung cư, trừ trường hợp họ không cử đại diện.

Lưu ý thực tiễn

Giá trị lớn nhất của Điều 146 nằm ở chỗ tạo “đầu mối hợp pháp” để xử lý các vấn đề dễ tranh chấp như bàn giao hồ sơ, quản lý kinh phí, bảo trì và phối hợp vận hành. Khi áp dụng, cần bám chặt quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì nhiều nội dung cụ thể như bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm, tách nhập Ban quản trị đều được dẫn chiếu về quy chế này.

Trong thực tế, hiệu lực hoạt động của Ban quản trị phụ thuộc nhiều vào tính hợp lệ của việc bầu chọn và công nhận. Vì vậy, nếu xuất hiện tranh chấp, cần kiểm tra đồng thời số lượng căn hộ, loại hình sở hữu, thành phần tham dự hội nghị, quy chế nội bộ và hồ sơ công nhận, thay vì chỉ nhìn vào biên bản họp. Đây là điều khoản về tổ chức quản trị, nhưng tác động trực tiếp đến quyền tài sản, quyền sử dụng chung và an toàn vận hành của cả nhà chung cư.