Điều 144 Luật nhà ở 2023: Chỗ để xe của nhà chung cư
Bình luận Điều 144 Luật Nhà ở 2023 về chỗ để xe chung cư, quyền sở hữu, quyền sử dụng, giá dịch vụ và quản lý vận hành.
Điều 144. Chỗ để xe của nhà chung cư
1. Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng tối thiểu theo quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư theo quy hoạch hoặc thiết kế được phê duyệt; trong thiết kế được phê duyệt phải xác định rõ khu vực để xe ô tô và khu vực để xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật.
Khu vực sạc điện cho xe động cơ điện được bố trí theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
2. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:
a) Đối với chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.
Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm này được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng;
c) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bàn giao cho chủ sở hữu nhà chung cư bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.
3. Giá dịch vụ trông giữ xe được thực hiện theo quy định của pháp luật về giá.
4. Việc quản lý vận hành chỗ để xe được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Ý nghĩa quản lý của quy định
Điều 144 không chỉ nói về chỗ để xe mà còn thiết lập nguyên tắc phân bổ, sở hữu và vận hành một hạng mục thường phát sinh tranh chấp trong chung cư. Điểm cốt lõi là phân tách rõ giữa chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô do người mua hoặc thuê mua quyết định nhận hay không, và khu vực xe công cộng. Cách thiết kế này nhằm ngăn tình trạng chủ đầu tư gộp chi phí, giữ quyền kiểm soát không minh bạch hoặc tự ý chuyển đổi công năng khu vực để xe.
Cấu phần pháp lý cần nắm
Quy định về chỗ để xe chỉ được áp dụng khi dự án nhà chung cư đã được phê duyệt thiết kế, quy hoạch và bố trí chỗ để xe theo quy chuẩn xây dựng. Với xe đạp, xe máy, xe ba bánh và xe cho người khuyết tật, pháp luật xác định đây là phần quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Với chỗ để xe ô tô, người mua hoặc thuê mua căn hộ được quyền quyết định mua hoặc thuê; nếu không nhận, chỗ này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư nhưng không được tính chi phí đầu tư vào giá bán, giá thuê mua căn hộ.
Điều kiện quan trọng để áp dụng đúng quy định là hồ sơ dự án, thiết kế được phê duyệt phải phân định rõ từng khu vực để xe. Chủ đầu tư còn có nghĩa vụ bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe cho chủ sở hữu nhà chung cư, qua đó bảo đảm tính minh bạch và khả năng kiểm tra sau này. Đây là điểm then chốt để xác định ranh giới quyền của cư dân, ban quản trị và chủ đầu tư.
Điểm cần hiểu đúng khi áp dụng
Không phải mọi chỗ để xe trong chung cư đều mặc nhiên thuộc sở hữu chung. Pháp luật chỉ xác định chắc chắn phần để xe đạp, xe máy, xe ba bánh và xe cho người khuyết tật là sở hữu chung; còn chỗ để xe ô tô được xử lý theo cơ chế mua, thuê hoặc do chủ đầu tư quản lý nếu cư dân không đăng ký. Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp, cần đọc đồng thời hợp đồng mua bán, thuê mua, hồ sơ thiết kế và bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, không thể chỉ dựa vào cách bố trí thực tế.
Một hiểu sai thường gặp là cho rằng chủ đầu tư được tự do bán toàn bộ chỗ để xe ô tô như một phần riêng biệt của dự án. Thực tế, việc bố trí chỗ để xe phải ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới tính đến chỗ để xe công cộng. Chủ đầu tư cũng không được cộng chi phí đầu tư chỗ để xe ô tô vào giá căn hộ nếu phần chỗ đó không được người mua hoặc thuê mua nhận chuyển giao.
Giá dịch vụ và quản lý vận hành
Giá dịch vụ trông giữ xe không do một bên tự đặt ra, mà phải thực hiện theo quy định của pháp luật về giá. Điều này hạn chế việc áp đặt phí bất hợp lý và tạo cơ sở để cơ quan quản lý xem xét khi có khiếu nại. Việc quản lý vận hành chỗ để xe tiếp tục tuân theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, nên tranh chấp về thu phí, phân chỗ, thời gian sử dụng hay nội quy gửi xe phải được đối chiếu cả với quy chế nội bộ lẫn quy định pháp luật có liên quan.
Lưu ý thực tiễn
Khi xử lý tranh chấp chỗ để xe, trọng tâm không nằm ở cảm nhận “ai đang giữ chỗ” mà nằm ở hồ sơ pháp lý của dự án và hợp đồng đã ký. Nếu chủ đầu tư không công khai chi phí đầu tư chỗ để xe ô tô hoặc không bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, đây là dấu hiệu vi phạm nghĩa vụ minh bạch. Trong thực tiễn, đây là điều khoản thường được dùng để xác định trách nhiệm của chủ đầu tư, quyền yêu cầu cung cấp thông tin của cư dân và phạm vi can thiệp của ban quản trị.