Điều 143 Luật nhà ở 2023: Cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư; phân hạng nhà chung cư

Ý nghĩa của quy định

Điều 143 hướng tới một chuẩn đo lường thống nhất trong nhà chung cư, lấy kích thước thông thủy làm căn cứ chính. Cách tiếp cận này phản ánh đúng diện tích mà chủ sở hữu thực sự sử dụng, thay vì diện tích hình học có thể bị “phình” lên bởi tường bao, hộp kỹ thuật hoặc các cấu kiện không thể khai thác công năng. Trong thực tiễn, đây là nền tảng để hạn chế tranh chấp giữa chủ đầu tư, người mua nhà và ban quản trị về diện tích căn hộ, đặc biệt ở khâu ký hợp đồng, nghiệm thu và cấp giấy chứng nhận.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Phần diện tích thuộc sở hữu riêng không được hiểu theo cảm tính mà phải xác định đúng các yếu tố luật đã liệt kê: tường ngăn bên trong căn hộ, ban công, lô gia và các giới hạn loại trừ tương ứng. Điểm mấu chốt là không tính tường bao căn hộ, tường phân chia giữa các căn hộ, sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ. Với ban công và lô gia, cách tính cụ thể cũng khác nhau, nên việc đo đạc phải bám sát quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và hồ sơ thiết kế được phê duyệt.

Quy định này chỉ kích hoạt khi phát sinh nhu cầu xác định diện tích để phục vụ giao dịch, bàn giao, cấp giấy chứng nhận hoặc giải quyết tranh chấp. Vì vậy, không thể chỉ dựa vào bản vẽ quảng cáo hay cách ghi diện tích thương mại của dự án để suy ra diện tích pháp lý của căn hộ. Khi có trang thiết bị, cấu kiện gắn với ban công hoặc lô gia nhưng thuộc mặt đứng công trình theo thiết kế được duyệt, chúng không đi theo quyền sở hữu riêng của từng căn hộ mà thuộc phần sở hữu chung.

Những hiểu sai thường gặp

Nhầm lẫn phổ biến nhất là đồng nhất diện tích sử dụng với toàn bộ diện tích trong mép ngoài của căn hộ. Cách hiểu này làm tăng diện tích trên giấy nhưng không đúng bản chất sử dụng thực tế và dễ dẫn đến tranh chấp về giá bán, phí quản lý, diện tích sở hữu. Một nhầm lẫn khác là coi mọi phần gắn liền với ban công, lô gia đều là của riêng chủ căn hộ; thực tế, nếu chúng là cấu kiện thuộc mặt đứng theo thiết kế thì vẫn là tài sản chung của nhà chung cư.

Đối với phân hạng nhà chung cư, người áp dụng không tự suy diễn theo tiêu chí riêng của dự án. Việc phân hạng phải theo quy định của Chính phủ, nên chỉ khi có hệ thống tiêu chuẩn, quy trình và căn cứ xếp hạng thì mới xác định được hạng của công trình. Điều này giúp thống nhất quản lý chất lượng, vận hành và thông tin thị trường, tránh tình trạng tự gắn nhãn hạng sao hoặc hạng cao cấp không có cơ sở pháp lý.

Lưu ý thực tiễn

Khi kiểm tra diện tích căn hộ, cần đối chiếu đồng thời hợp đồng mua bán, bản vẽ hoàn công, hồ sơ thiết kế được phê duyệt và quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nếu các tài liệu này không thống nhất, ưu tiên xem xét cơ sở pháp lý của việc đo đạc và mục đích sử dụng từng phần diện tích, thay vì chỉ nhìn vào con số ghi trong quảng cáo. Đây là điều khoản mang tính kỹ thuật cao, nhưng lại trực tiếp quyết định quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ và trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung.

Giá trị áp dụng

• Xác định đúng diện tích sở hữu riêng của căn hộ.
• Phân định rạch ròi phần sở hữu chung trong nhà chung cư.
• Là căn cứ hạn chế tranh chấp về bàn giao, cấp giấy chứng nhận và phí quản lý.
• Tạo khung pháp lý thống nhất cho việc phân hạng chung cư.