Điều 142 Luật nhà ở 2023: Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư

Ý nghĩa của quy định

Điều 142 là nền tảng pháp lý để xác định ranh giới quyền sở hữu trong nhà chung cư, một loại tài sản có tính “đồng sở hữu bắt buộc” rất cao. Mục tiêu của quy định không chỉ là liệt kê phần nào thuộc riêng, phần nào thuộc chung, mà còn ngăn việc chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc ban quản trị tùy nghi diễn giải để chiếm dụng, rào chắn hoặc thương mại hóa không gian chung.

Trong thực tiễn, tranh chấp chung cư thường không nằm ở khái niệm sở hữu mà nằm ở việc xác định đúng “phần thuộc ai”. Vì vậy, điều luật này có giá trị định danh: đã xác định đúng ranh giới thì mới xác định được quyền sử dụng, quyền sửa chữa, quyền khai thác và trách nhiệm chi phí liên quan.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Phần sở hữu riêng trước hết là diện tích căn hộ, bao gồm cả ban công và lô gia gắn liền với căn hộ. Ngoài ra, những diện tích khác được công nhận riêng và các thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ cũng thuộc sở hữu riêng, trừ phần nào pháp luật đã xếp vào sở hữu chung.

Phần sở hữu chung được xác định theo nguyên tắc loại trừ: phần còn lại ngoài sở hữu riêng, kết cấu chịu lực, không gian kỹ thuật, hệ thống dùng chung, hạ tầng kỹ thuật kết nối bên ngoài và các công trình công cộng không thuộc diện kinh doanh hoặc phải bàn giao theo dự án. Đây là nhóm tài sản phục vụ an toàn, vận hành và tiện ích chung nên không một chủ thể nào được tự ý chiếm giữ hay định đoạt riêng.

Điều luật cũng nhấn mạnh vai trò của hợp đồng mua bán, thuê mua: phải ghi rõ phần nào riêng, phần nào chung. Nếu hợp đồng im lặng hoặc ghi không rõ, việc phân định không phụ thuộc vào ý chí đơn lẻ của các bên mà áp dụng trực tiếp theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023.

Điều kiện để áp dụng

Việc áp dụng Điều 142 phát sinh khi xác định phạm vi quyền sở hữu đối với một bộ phận cụ thể trong nhà chung cư, đặc biệt trong các tình huống mua bán, bàn giao, quản lý vận hành, cải tạo, sửa chữa hoặc xử lý tranh chấp. Cấu thành quan trọng nhất là phải nhận diện đúng tính chất của bộ phận đó: thuộc không gian căn hộ, gắn liền với căn hộ, phục vụ riêng hay phục vụ toàn bộ tòa nhà.

Với các hạng mục ở ranh giới như sân thượng, khu kỹ thuật, lô gia, ban công, hộp kỹ thuật, hạ tầng ngoài nhà nhưng kết nối với nhà chung cư, cần xem xét đồng thời thiết kế, hồ sơ dự án và nội dung hợp đồng. Không thể chỉ dựa vào việc “đang sử dụng bởi ai” để kết luận sở hữu.

Lỗi hiểu sai thường gặp

Một hiểu nhầm phổ biến là ban công, lô gia hoặc khu vực nằm trong căn hộ đều tuyệt đối là tài sản riêng để tự do cơi nới, che chắn hay thay đổi công năng. Thực tế, dù thuộc phần sở hữu riêng, việc sử dụng vẫn phải tuân thủ quy chuẩn xây dựng, an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy và quy chế quản lý nhà chung cư.

Hiểu nhầm thứ hai là mọi hạng mục nằm ngoài căn hộ đều là sở hữu chung. Điều này không đúng vì điều luật cho phép xác định một số phần diện tích hoặc trang thiết bị khác là sở hữu riêng nếu được công nhận hợp lệ và ghi nhận phù hợp.

Hiểu nhầm thứ ba là nếu hợp đồng ghi thiếu thì ưu tiên theo cách hiểu của bên bán hoặc theo hiện trạng bàn giao. Điều luật đã khóa cách hiểu này bằng nguyên tắc: hợp đồng không rõ thì áp dụng trực tiếp tiêu chí của pháp luật, không suy diễn theo lợi ích của một bên.

Lưu ý thực tiễn

Khi xem xét một tranh chấp về sở hữu chung, cần đối chiếu đồng thời hợp đồng, hồ sơ thiết kế, bản vẽ hoàn công, nội quy quản lý và nội dung dự án được phê duyệt. Nếu chỉ nhìn vào hiện trạng sử dụng mà bỏ qua hồ sơ pháp lý, kết luận rất dễ sai lệch.

Đối với chủ sở hữu, Điều 142 là căn cứ để bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp của mình đối với căn hộ và các thiết bị riêng. Đối với phần chung, đây cũng là căn cứ để ngăn việc lấn chiếm, tự ý kinh doanh hoặc chuyển hóa tài sản chung thành tài sản riêng trái pháp luật.