Điều 138 Luật nhà ở 2023: Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở

Ý nghĩa quản lý của điều luật

Điều 138 không trao thêm quyền phá dỡ, mà ấn định điều kiện bắt buộc để việc phá dỡ được coi là hợp pháp. Tư duy lập pháp ở đây là chuyển trọng tâm từ “được phá dỡ hay không” sang “phải phá dỡ như thế nào” để hạn chế thiệt hại phát sinh. Vì vậy, bất kỳ hoạt động phá dỡ nào cũng phải đặt an toàn, cách ly và kiểm soát rủi ro lên hàng đầu.

Trọng tâm cần nắm khi áp dụng

Điều khoản này vận hành theo logic phòng ngừa: phải dọn người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ, phải có biển báo và biện pháp cách ly, đồng thời phải bảo đảm an toàn cho khu vực xung quanh. Đây là các yêu cầu mang tính đồng thời, không phải chọn một trong nhiều phương án. Chỉ cần thiếu một mắt xích cơ bản, hoạt động phá dỡ đã không đáp ứng yêu cầu của điều luật.

Điểm quan trọng nữa là nghĩa vụ bảo đảm an toàn không chỉ giới hạn ở phần nhà bị phá dỡ, mà còn mở rộng tới công trình liền kề, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và vệ sinh môi trường. Cách quy định này cho thấy nhà làm luật coi phá dỡ là hoạt động có nguy cơ tác động dây chuyền, nên trách nhiệm không thể dừng ở phạm vi tài sản của chủ nhà. Trong thực tiễn, đây là căn cứ pháp lý để xử lý các trường hợp gây nứt, sập, bụi, ồn, hoặc xâm hại công trình lân cận.

Yếu tố làm phát sinh yêu cầu lập phương án phá dỡ

Khoản 4 chỉ đặt ra nghĩa vụ lập phương án phá dỡ khi pháp luật về xây dựng yêu cầu phải có phương án này. Như vậy, không phải mọi trường hợp phá dỡ đều bắt buộc lập phương án, mà chỉ những trường hợp thuộc diện được luật xây dựng điều chỉnh. Chủ thể có nghĩa vụ lập phương án là chủ sở hữu, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình, tùy từng tình huống cụ thể.

Hiểu sai thường gặp là cho rằng có thể tiến hành phá dỡ trước rồi hoàn thiện hồ sơ sau. Cách hiểu này trái với cấu trúc của điều luật, vì phương án phá dỡ phải được lập trước khi thực hiện trong các trường hợp luật định. Do đó, hồ sơ kỹ thuật không phải thủ tục hình thức mà là điều kiện kiểm soát an toàn bắt buộc.

Giới hạn về thời gian và ngoại lệ khẩn cấp

Khoản 5 đặt ra khung giờ cấm phá dỡ nhà ở trong khu dân cư từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp. Quy định này nhằm bảo vệ quyền nghỉ ngơi, sinh hoạt của cộng đồng dân cư và giảm xung đột trật tự đô thị. Đây là giới hạn mang tính bắt buộc, không phụ thuộc vào sự thỏa thuận riêng giữa các bên nếu việc phá dỡ vẫn diễn ra trong khu dân cư.

Điểm cần lưu ý là ngoại lệ “trường hợp khẩn cấp” phải được hiểu hẹp và gắn với nhu cầu xử lý nguy cơ tức thời, không thể dùng để hợp thức hóa việc thi công ban đêm vì tiến độ hoặc tiện lợi. Nếu không có yếu tố khẩn cấp, việc phá dỡ ngoài khung giờ nêu trên vẫn có nguy cơ bị xem là vi phạm điều kiện thi công. Đây là điểm dễ bị nhầm lẫn trong thực tế khi chủ đầu tư hoặc đơn vị thi công muốn rút ngắn thời gian thực hiện.

Lưu ý thực tiễn

Điều 138 là điều khoản kiểm soát kỹ thuật và trật tự an toàn, nên khi áp dụng cần gắn với quy định của pháp luật về xây dựng, an toàn lao động, môi trường và trật tự đô thị. Trong tranh chấp hoặc kiểm tra vi phạm, cơ quan có thẩm quyền thường xem xét đồng thời việc di dời, cách ly, biện pháp bảo đảm an toàn, phương án phá dỡ và thời điểm thi công. Vì vậy, tuân thủ đầy đủ từ khâu chuẩn bị là cách tốt nhất để tránh trách nhiệm dân sự, hành chính hoặc phát sinh bồi thường thiệt hại.