Điều 137 Luật nhà ở 2023: Trách nhiệm phá dỡ nhà ở
Bình luận Điều 137 Luật Nhà ở 2023 về trách nhiệm phá dỡ nhà ở, chủ thể thực hiện, năng lực phá dỡ và lưu ý áp dụng thực tiễn.
Điều 137. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở; trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.
2. Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nhà ở nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.
3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này.
4. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.
Trọng tâm của quy định
Điều 137 đặt ra nguyên tắc phân định trách nhiệm phá dỡ theo đúng vai trò của từng chủ thể trong quan hệ nhà ở. Thông thường, chủ sở hữu hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở phải tự tổ chức việc phá dỡ; riêng trường hợp phá dỡ để giải tỏa phục vụ dự án xây dựng mới thì trách nhiệm chuyển sang chủ đầu tư dự án. Cách thiết kế này bảo đảm trách nhiệm gắn với quyền quản lý thực tế và lợi ích trực tiếp từ việc phá dỡ.
Điều kiện để áp dụng
Quy định này chỉ được kích hoạt khi phát sinh nhu cầu phá dỡ nhà ở theo yêu cầu pháp luật hoặc theo phương án giải tỏa, cải tạo, xây dựng lại. Trên thực tế, việc xác định đúng chủ thể chịu trách nhiệm là bước đầu tiên và quan trọng nhất, vì nó quyết định ai phải tổ chức thi công, ai chịu chi phí và ai chịu rủi ro pháp lý nếu việc phá dỡ chậm trễ hoặc trái quy định. Với nhà chung cư, Điều 137 không áp dụng độc lập mà phải tuân theo cơ chế riêng tại Chương V của Luật Nhà ở.
Cách hiểu đúng về năng lực phá dỡ
Khoản 2 thể hiện rõ quan điểm quản lý an toàn: chủ sở hữu chỉ được tự phá dỡ khi có đủ năng lực theo pháp luật về xây dựng. Nếu không đáp ứng điều kiện này, việc thuê tổ chức hoặc cá nhân có năng lực là yêu cầu bắt buộc về mặt thực tiễn an toàn. Quy định này nhằm tránh hiểu nhầm rằng người có quyền sở hữu nhà ở đương nhiên được tự ý tháo dỡ bằng mọi cách.
Vai trò của chính quyền cấp xã
Ủy ban nhân dân cấp xã không trực tiếp thay thế chủ thể có trách nhiệm phá dỡ, nhưng có vai trò theo dõi và đôn đốc trên địa bàn. Đây là cơ chế quản lý hành chính để kịp thời phát hiện tình trạng chậm phá dỡ, phá dỡ không bảo đảm an toàn hoặc phát sinh ảnh hưởng đến khu dân cư. Trong thực tế, vai trò này rất quan trọng ở các khu nhà cũ, nhà xuống cấp hoặc khu vực chuẩn bị giải phóng mặt bằng.
Những nhầm lẫn thường gặp
Nhầm lẫn phổ biến là cho rằng cứ nhà thuộc sở hữu của cá nhân thì chủ nhà luôn tự chịu mọi chi phí và mọi thủ tục phá dỡ. Thực ra, khi việc phá dỡ phục vụ dự án xây dựng mới hoặc công trình khác, trách nhiệm có thể thuộc về chủ đầu tư. Một nhầm lẫn khác là coi phá dỡ nhà chung cư như phá dỡ nhà ở riêng lẻ; đây là hai cơ chế pháp lý khác nhau, không được áp dụng lẫn lộn.
Lưu ý khi áp dụng vào tình huống cụ thể
Khi xử lý một vụ việc cụ thể, cần xác định đồng thời ba yếu tố: loại nhà ở, mục đích phá dỡ và chủ thể đang nắm quyền quản lý thực tế. Sau đó mới xem xét năng lực thi công, phương án an toàn và trách nhiệm phối hợp của chính quyền địa phương. Nếu xác định sai chủ thể chịu trách nhiệm, toàn bộ quá trình phá dỡ có thể bị kéo dài, phát sinh tranh chấp hoặc vi phạm quy định về xây dựng và an toàn.