Điều 136 Luật nhà ở 2023: Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ
Bình luận Điều 136 Luật Nhà ở 2023 về các trường hợp nhà ở phải phá dỡ, căn cứ áp dụng và lưu ý thực tiễn.
Điều 136. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ
1. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ bao gồm:
a) Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;
b) Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này;
c) Nhà ở thuộc trường hợp phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt;
đ) Trường hợp phá dỡ nhà ở khác theo quy định của pháp luật về xây dựng ngoài trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này.
2. Việc phá dỡ nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
Ý nghĩa của quy định
Điều 136 đặt ra cơ chế pháp lý để xử lý nhà ở không còn đủ điều kiện tồn tại an toàn hoặc không phù hợp với trật tự quản lý xây dựng, đất đai. Trọng tâm của quy định này là bảo vệ tính mạng, sức khỏe người sử dụng, đồng thời bảo đảm việc phát triển đô thị, giải phóng mặt bằng và quản lý quy hoạch được thực hiện thống nhất. Đây không phải là quy định về quyền lựa chọn của chủ sở hữu, mà là căn cứ bắt buộc phải chấp hành khi đã rơi vào các trường hợp luật định.
Các căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ phá dỡ
Điểm then chốt khi áp dụng Điều 136 là phải xác định đúng căn cứ thuộc khoản 1. Với trường hợp nhà ở hư hỏng nặng, nguy cơ sập đổ, luật yêu cầu phải có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc thuộc tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai. Điều này cho thấy không thể tùy tiện kết luận nhà ở “xuống cấp” là đủ để phá dỡ; phải có dấu hiệu pháp lý rõ ràng và thẩm quyền xác nhận tương ứng.
Nhà chung cư bị phá dỡ được dẫn chiếu sang khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023, vì vậy cần đọc đồng thời cả hai điều để xác định đúng điều kiện, trình tự và hệ quả pháp lý. Trường hợp giải tỏa để thu hồi đất cũng chỉ phát sinh khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tức là gắn với thủ tục hành chính về đất đai, không phải chỉ vì nhu cầu cải tạo riêng lẻ. Với nhà xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc trên đất không phải đất ở theo quy hoạch đã phê duyệt, tính bất hợp pháp nằm ngay từ vị trí và mục đích sử dụng đất, nên phá dỡ là biện pháp khắc phục hậu quả pháp lý trực tiếp.
Điểm cần tránh nhầm lẫn
Không phải mọi công trình nhà ở cũ, hỏng hoặc không còn phù hợp nhu cầu sử dụng đều thuộc diện phải phá dỡ theo Điều 136. Phải phân biệt giữa phá dỡ bắt buộc theo luật với phá dỡ tự nguyện để sửa chữa, cải tạo hoặc xây mới. Cũng không nên đồng nhất quy định của Luật Nhà ở với quy định chuyên ngành về xây dựng, vì khoản 2 Điều 136 yêu cầu việc phá dỡ phải tuân thủ đồng thời cả Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng.
Lưu ý khi áp dụng trong thực tế
Khi xử lý một vụ việc cụ thể, cần kiểm tra theo trình tự: xác định hiện trạng nhà ở, căn cứ pháp lý làm phát sinh phá dỡ, thẩm quyền ban hành kết luận hoặc quyết định, và quy trình thực hiện. Nếu thiếu một trong các yếu tố này, việc yêu cầu phá dỡ dễ bị xem là không đủ căn cứ pháp luật. Giá trị thực tiễn lớn nhất của Điều 136 nằm ở chỗ nó tạo “ngưỡng kích hoạt” rõ ràng, giúp cơ quan quản lý, chủ sở hữu và người sử dụng nhà ở xác định khi nào việc phá dỡ là bắt buộc, không còn là lựa chọn.
Tóm lại
Điều 136 là điều khoản về căn cứ phá dỡ, không phải điều khoản về thủ tục chi tiết. Muốn áp dụng đúng phải đọc cùng các quy định về kiểm định, phá dỡ chung cư, thu hồi đất và pháp luật xây dựng. Cách hiểu chuẩn là chỉ khi đã có căn cứ luật định và thẩm quyền hợp lệ thì nhà ở mới thuộc diện phải phá dỡ.