Điều 135 Luật nhà ở 2023: Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở
Bình luận Điều 135 Luật Nhà ở 2023 về quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu khi bảo trì, cải tạo nhà ở và các lưu ý pháp lý thực tiễn.
Điều 135. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Được tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo hoặc thuê tổ chức, cá nhân thực hiện bảo trì, cải tạo; trường hợp pháp luật quy định phải do tổ chức, cá nhân có năng lực thực hiện thì phải thuê đơn vị, cá nhân có năng lực thực hiện bảo trì, cải tạo;
b) Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp cải tạo nhà ở phải có giấy phép xây dựng, tạo điều kiện cho việc bảo trì, cải tạo nhà ở khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu nhà ở có các nghĩa vụ sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Chấp hành quy định của pháp luật về bảo trì, cải tạo nhà ở; tạo điều kiện cho chủ sở hữu nhà ở khác thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của họ;
b) Bồi thường cho tổ chức, cá nhân khác trong trường hợp gây thiệt hại;
c) Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Ý nghĩa điều luật
Điều 135 đặt nhà ở vào đúng vị trí của một tài sản thuộc quyền sở hữu tư nhân: chủ sở hữu được quyết định việc bảo trì, cải tạo để bảo đảm an toàn, công năng và giá trị sử dụng của nhà ở. Tuy nhiên, quyền này được thiết kế theo hướng tự do có kiểm soát, nhằm cân bằng giữa quyền sở hữu của một cá nhân với yêu cầu quản lý trật tự xây dựng, an toàn công trình và quyền lợi của chủ thể liên quan.
Vì vậy, điều luật không chỉ trao quyền mà còn đặt ra ranh giới rõ ràng. Khi hoạt động bảo trì, cải tạo làm phát sinh yêu cầu về giấy phép xây dựng, điều kiện năng lực của đơn vị thi công hoặc nguy cơ gây thiệt hại cho người khác, chủ sở hữu phải tuân thủ đầy đủ quy định chuyên ngành.
Điểm trọng tâm khi áp dụng
Trọng tâm đầu tiên là phân biệt bảo trì và cải tạo. Bảo trì thường nhằm duy trì hiện trạng, sửa chữa hư hỏng, thay thế bộ phận xuống cấp; cải tạo là hoạt động thay đổi, nâng cấp, chỉnh sửa lớn hơn, có thể tác động đến kiến trúc, kết cấu, công năng hoặc diện mạo nhà ở. Sự phân biệt này quyết định việc có phải xin phép xây dựng hay không, cũng như nghĩa vụ kỹ thuật đi kèm.
Trọng tâm thứ hai là quyền thuê chủ thể thực hiện không phải quyền tuyệt đối. Nếu pháp luật xây dựng hoặc quy chuẩn chuyên ngành yêu cầu đơn vị có năng lực, chứng chỉ, hoặc điều kiện hành nghề phù hợp thì chủ sở hữu không được tự ý giao cho người không đủ điều kiện. Đây là cơ chế phòng ngừa rủi ro an toàn, đặc biệt với sửa chữa liên quan kết cấu chịu lực, điện, nước, phòng cháy chữa cháy hoặc phần công trình ảnh hưởng đến nhà liền kề.
Trọng tâm thứ ba là nghĩa vụ bồi thường gắn trực tiếp với nguyên tắc trách nhiệm dân sự khi gây thiệt hại. Nếu việc bảo trì, cải tạo làm nứt tường, thấm dột, lún sụt, mất an toàn hoặc gây thiệt hại tài sản, sức khỏe của người khác thì chủ sở hữu phải bồi thường theo quy định pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan. Điều luật này vì thế không chỉ điều chỉnh quan hệ nội bộ của chủ sở hữu với tài sản của mình mà còn bảo vệ lợi ích của cộng đồng xung quanh.
Điều kiện để điều luật phát sinh tác dụng
Điều 135 được kích hoạt khi có hành vi bảo trì hoặc cải tạo nhà ở do chủ sở hữu thực hiện hoặc thuê thực hiện. Từ thời điểm đó, việc áp dụng phải đối chiếu đồng thời với pháp luật về nhà ở, xây dựng, an toàn lao động, phòng cháy chữa cháy và trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Nói cách khác, đây là điều luật “mở”, cần được vận hành cùng hệ thống pháp luật chuyên ngành chứ không đứng độc lập.
Nếu hoạt động chỉ là sửa chữa nhỏ, không làm thay đổi kết cấu, công năng hoặc không thuộc trường hợp phải xin phép, phạm vi nghĩa vụ pháp lý sẽ hẹp hơn. Ngược lại, khi cải tạo có yếu tố kỹ thuật hoặc tác động đến quyền, lợi ích của chủ thể khác, các điều kiện về giấy phép, năng lực thi công và trách nhiệm thông báo, phối hợp sẽ trở nên bắt buộc trong thực tế.
Những hiểu nhầm thường gặp
Một hiểu nhầm phổ biến là coi mọi việc sửa nhà đều thuộc quyền tự do tuyệt đối của chủ sở hữu. Cách hiểu này không đúng, vì pháp luật đã giới hạn bằng điều kiện xin phép, tiêu chuẩn kỹ thuật và yêu cầu bảo đảm an toàn cho công trình lân cận. Một hiểu nhầm khác là cho rằng chỉ cần thuê thợ là có thể miễn trừ trách nhiệm; thực tế, chủ sở hữu vẫn là người chịu trách nhiệm chính trước thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức thi công, lựa chọn đơn vị thực hiện và kiểm soát quá trình cải tạo.
Cũng cần tránh nhầm lẫn giữa “không gây thiệt hại ngay lập tức” với “không phải bồi thường”. Nhiều trường hợp thiệt hại xuất hiện sau khi công trình hoàn tất, nhưng nguyên nhân đã hình thành từ quá trình thi công không đúng quy định. Khi đó, trách nhiệm vẫn được xác định theo quan hệ nhân quả và quy định bồi thường thiệt hại.
Lưu ý thực tiễn
Khi chuẩn bị sửa chữa hoặc cải tạo, chủ sở hữu nên xác định trước phạm vi công việc, mức độ can thiệp vào kết cấu và yêu cầu pháp lý tương ứng. Nếu có yếu tố cải tạo lớn, cần kiểm tra điều kiện xin phép xây dựng và năng lực của đơn vị thi công trước khi triển khai. Việc làm đúng thủ tục từ đầu giúp giảm rủi ro tranh chấp, xử phạt và trách nhiệm bồi thường sau này.
Trong nhà ở đồng sở hữu hoặc công trình liền kề, yếu tố phối hợp và thông báo cho các bên liên quan đặc biệt quan trọng. Điều luật này bảo vệ quyền bảo trì, cải tạo của một chủ sở hữu nhưng không cho phép xâm phạm quyền của chủ sở hữu khác. Vì vậy, nguyên tắc cốt lõi khi áp dụng là: được sửa, được cải tạo, nhưng phải sửa đúng phạm vi pháp luật cho phép và phải chịu trách nhiệm nếu gây thiệt hại.