Điều 134 Luật nhà ở 2023: Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung

Ý nghĩa của quy định

Điều 134 xác lập nguyên tắc cơ bản của sở hữu chung: ai có phần quyền sở hữu thì gánh trách nhiệm tương ứng. Cách thiết kế này nhằm bảo đảm công bằng giữa các đồng chủ sở hữu, đồng thời tránh tình trạng một người phải chịu toàn bộ chi phí cho tài sản mà nhiều người cùng có quyền hưởng.

Quy định còn thể hiện quan điểm kiểm soát chặt việc can thiệp vào tài sản chung. Bảo trì, cải tạo không phải là quyền đơn phương của từng đồng sở hữu, mà là quyết định cần sự thống nhất của các chủ sở hữu, trừ trường hợp pháp luật chuyên ngành về nhà chung cư có cơ chế riêng.

Điều kiện để áp dụng

Điều luật chỉ được kích hoạt khi có nhà ở thuộc sở hữu chung và phát sinh nhu cầu bảo trì, cải tạo phần nhà ở chung. Khi đó, cần xác định được phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu để phân bổ trách nhiệm và kinh phí theo tỷ lệ tương ứng. Nếu không xác định được tỷ lệ này, pháp luật mặc định chia đều cho các chủ sở hữu.

Đối với nhà chung cư, quy định chung của Điều 134 phải được đọc cùng Luật Nhà ở và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đây là nhóm tài sản có tính kỹ thuật và quản trị đặc thù, nên việc bảo trì, sửa chữa, đóng góp kinh phí không hoàn toàn vận hành theo thỏa thuận dân sự thuần túy.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Trọng tâm không nằm ở việc “ai đang sử dụng nhiều hơn” mà nằm ở phần quyền sở hữu. Nhiều tranh chấp phát sinh do các bên nhầm lẫn giữa mức độ sử dụng thực tế với nghĩa vụ tài chính; điều luật này ưu tiên tiêu chí pháp lý của sở hữu, không ưu tiên cảm tính về mức độ khai thác.

Việc “các chủ sở hữu đồng ý” là điều kiện then chốt đối với việc bảo trì, cải tạo phần sở hữu chung. Nếu thiếu sự đồng thuận, việc tự ý sửa chữa, cải tạo dễ dẫn đến tranh chấp về chi phí, phạm vi can thiệp và trách nhiệm bồi thường nếu gây ảnh hưởng đến cấu trúc chung hoặc quyền của đồng sở hữu khác.

Những hiểu sai thường gặp

Không thể hiểu rằng chủ sở hữu nào không trực tiếp sử dụng thì được miễn đóng góp. Đã là đồng sở hữu thì vẫn phải tham gia trách nhiệm đối với phần tài sản chung theo tỷ lệ quyền sở hữu hoặc theo thỏa thuận khác của các bên.

Cũng không thể suy diễn rằng chỉ cần một bên cần sửa chữa thì được quyền tiến hành ngay. Với tài sản chung, tính thống nhất ý chí là nguyên tắc, còn ngoại lệ phải dựa trên quy định pháp luật hoặc cơ chế quản trị riêng của nhà chung cư.

Lưu ý thực tiễn

Khi áp dụng điều luật này, cần ưu tiên làm rõ ba vấn đề: tài sản nào là phần sở hữu chung, tỷ lệ sở hữu của từng người ra sao, và việc cải tạo có được các chủ sở hữu chấp thuận hay chưa. Nếu tranh chấp phát sinh, hồ sơ sở hữu và thỏa thuận giữa các bên là căn cứ quyết định. Trong thực tế, việc lập văn bản thống nhất trước khi sửa chữa là biện pháp quan trọng nhất để tránh khiếu kiện về sau.