Điều 133 Luật nhà ở 2023: Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc tài sản công

Ý nghĩa quản lý tài sản công

Điều 133 thể hiện nguyên tắc xuyên suốt của pháp luật nhà ở: nhà ở thuộc tài sản công không phải là tài sản để chủ thể quản lý tự quyết tùy ý, mà là đối tượng chịu kiểm soát chặt về thẩm quyền, trình tự và chi phí. Mục tiêu của quy định là bảo toàn giá trị tài sản công, bảo đảm an toàn công trình và ngăn ngừa việc lợi dụng bảo trì, cải tạo để chuyển dịch lợi ích trái quy định. Vì vậy, mọi can thiệp vào nhà ở công đều phải được đặt trong khuôn khổ phê duyệt và giám sát của cơ quan có thẩm quyền.

Điểm then chốt khi áp dụng

Điều kiện để “kích hoạt” Điều luật là nhà ở phải thuộc tài sản công và phát sinh nhu cầu bảo trì hoặc cải tạo. Với bảo trì, phải có phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện theo Luật Nhà ở, đồng thời tuân thủ pháp luật về xây dựng. Đây là điểm nhiều người dễ bỏ qua: bảo trì nhà ở công không chỉ là việc kỹ thuật nội bộ mà là hoạt động có tính pháp lý, gắn với trách nhiệm quản lý tài sản công.

Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công, luật ưu tiên giao đơn vị đang quản lý vận hành thực hiện bảo trì nếu đơn vị đó có đủ năng lực. Nếu không đáp ứng năng lực, bắt buộc phải tổ chức đấu thầu lựa chọn đơn vị đủ điều kiện. Cách thiết kế này nhằm bảo đảm tính liên tục trong quản lý vận hành nhưng vẫn kiểm soát chất lượng và tính minh bạch của chi phí bảo trì.

Cải tạo nhà ở đang cho thuê

Trường hợp cải tạo nhà ở công đang cho thuê, phải xử lý theo cơ chế riêng tại Điều 132 Luật Nhà ở 2023. Nếu được cơ quan quản lý nhà ở đồng ý bằng văn bản để bên thuê tự bỏ kinh phí cải tạo, phần nhà ở được cải tạo vẫn là tài sản công, không chuyển thành tài sản của bên thuê. Đây là điểm cốt lõi để tránh hiểu sai rằng người thuê bỏ tiền thì đương nhiên phát sinh quyền sở hữu đối với phần đã cải tạo.

Khi bên thuê ứng chi phí cải tạo theo chấp thuận hợp lệ, tổ chức được giao quản lý nhà ở phải thanh toán lại hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà. Quy định này bảo vệ bên thuê trước chi phí hợp lý đã bỏ ra, nhưng đồng thời giữ nguyên bản chất công hữu của nhà ở. Nếu không có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý, việc tự ý cải tạo dễ dẫn đến tranh chấp về chi phí, hiện trạng và trách nhiệm hoàn trả.

Sai lầm thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là coi bảo trì và cải tạo như hoạt động sửa chữa thông thường, chỉ cần thống nhất nội bộ là đủ. Thực tế, với nhà ở thuộc tài sản công, thẩm quyền phê duyệt là điều kiện bắt buộc, thiếu bước này thì quá trình thực hiện có nguy cơ vi phạm trình tự quản lý tài sản công. Nhầm lẫn thứ hai là cho rằng bên thuê được tự quyết cải tạo nếu bỏ tiền; pháp luật chỉ công nhận cơ chế này khi có chấp thuận bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà ở.

Lưu ý thực tiễn

Khi áp dụng Điều 133, cần tách bạch rõ: bảo trì nhằm duy trì trạng thái, an toàn và công năng của nhà ở; còn cải tạo nhằm thay đổi, nâng cấp hoặc chỉnh sửa cấu trúc, công năng nhất định. Việc phân định này quyết định thẩm quyền, thủ tục và nguồn kinh phí áp dụng. Trong thực tiễn quản lý, hồ sơ phê duyệt, hồ sơ đấu thầu, nghiệm thu và quyết toán phải được lập đầy đủ để tránh rủi ro pháp lý về sau.