Điều 132 Luật nhà ở 2023: Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê

Ý nghĩa điều chỉnh

Điều 132 đặt ra cơ chế xử lý khi nhà ở đang cho thuê cần bảo trì hoặc cải tạo, nhằm tránh việc bên cho thuê tự ý can thiệp làm gián đoạn quyền sử dụng ổn định của bên thuê. Quy định này cũng bảo vệ giá trị tài sản cho bên cho thuê, vì việc sửa chữa, nâng cấp là nhu cầu chính đáng để duy trì chất lượng và công năng của nhà ở.

Điểm cốt lõi là pháp luật không tuyệt đối hóa quyền của một bên, mà buộc các bên phối hợp trên cơ sở thông báo, thỏa thuận và bồi hoàn chi phí hợp lý. Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu là hạn chế xung đột thực tế phát sinh trong quan hệ thuê nhà, đặc biệt khi việc bảo trì hoặc cải tạo làm ảnh hưởng trực tiếp đến nơi ở của bên thuê.

Điều kiện để áp dụng

Việc bên cho thuê tiến hành bảo trì, cải tạo phải có sự đồng ý của bên thuê, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng. Đây là điều kiện khởi đầu quan trọng, vì nếu không đáp ứng thì việc thi công có thể bị xem là xâm phạm quyền sử dụng nhà ở của bên thuê. Trong thực tiễn, nên thể hiện sự đồng ý bằng văn bản để tránh tranh chấp về sau.

Khi việc bảo trì hoặc cải tạo buộc bên thuê phải chuyển chỗ ở, các bên phải thỏa thuận rõ chỗ ở tạm và tiền thuê trong thời gian gián đoạn. Nếu bên thuê tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê cho toàn bộ thời gian này thì bên cho thuê phải hoàn trả khoản tương ứng. Thời gian bảo trì, cải tạo không tính vào thời hạn thuê, và bên thuê vẫn có quyền tiếp tục thuê sau khi công việc hoàn tất.

Trọng tâm cần hiểu đúng

Không nên hiểu rằng cứ cải tạo xong là bên cho thuê được tăng giá thuê theo ý chí đơn phương. Việc điều chỉnh chỉ đặt ra khi thời hạn thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống, và mức điều chỉnh phải hợp lý. Nếu bên thuê không đồng ý, họ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường theo pháp luật.

Đối với quyền yêu cầu bảo trì của bên thuê, đây là cơ chế bảo vệ chất lượng chỗ ở, không phải quyền tùy tiện yêu cầu sửa chữa mọi hư hỏng. Nếu hư hỏng do bên thuê gây ra thì họ không được viện dẫn quy định này để buộc bên cho thuê bảo trì. Ngược lại, nếu bên cho thuê không thực hiện, bên thuê được tự bảo trì nhưng phải thông báo trước ít nhất 15 ngày bằng văn bản, nêu rõ mức độ và kinh phí.

Lưu ý thực tiễn

Điều khoản này thường phát sinh tranh chấp ở ba điểm: có thật sự cần cải tạo hay không, thời gian gián đoạn có buộc phải chuyển chỗ ở hay không, và chi phí bảo trì có hợp lý hay không. Vì vậy, hồ sơ thông báo, biên bản thỏa thuận, dự toán sửa chữa và chứng từ chi phí là căn cứ rất quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ của mỗi bên. Thiếu các tài liệu này, việc áp dụng Điều 132 dễ rơi vào tranh cãi về thiệt hại và mức bồi hoàn.

Trong thực tiễn, bên cho thuê không nên tự mặc nhiên vào sửa chữa khi chưa có sự đồng ý của bên thuê, còn bên thuê cũng không nên từ chối vô căn cứ việc bảo trì cần thiết. Điều luật hướng đến sự hợp tác bắt buộc trong một quan hệ có tính liên tục, nên cách áp dụng đúng là ưu tiên thông báo, thỏa thuận, ghi nhận bằng văn bản và xử lý chi phí minh bạch.

Cách hiểu sai thường gặp

• Cho rằng bên cho thuê luôn được quyền sửa nhà bất cứ lúc nào mà không cần ý kiến của bên thuê.
• Cho rằng việc cải tạo luôn làm phát sinh quyền tăng giá thuê, không cần điều kiện về thời hạn còn lại của hợp đồng.
• Cho rằng bên thuê phải tự chịu toàn bộ chi phí khi phải chuyển chỗ ở do bảo trì, cải tạo.
• Cho rằng bên thuê không thể tự bảo trì nhà ở nếu bên cho thuê chậm trễ hoặc không thực hiện nghĩa vụ.