Điều 128 Luật nhà ở 2023: Bảo hiểm nhà ở
Bình luận ngắn gọn về Điều 128 Luật Nhà ở 2023: khi nào phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc và điều kiện được bồi thường.
Điều 128. Bảo hiểm nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích chủ sở hữu nhà ở mua bảo hiểm nhà ở theo quy định của pháp luật. Đối với nhà ở thuộc danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy thì chủ sở hữu nhà ở này phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
2. Hình thức, mức đóng bảo hiểm và thời hạn bảo hiểm nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bảo hiểm và pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.
3. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đã đóng bảo hiểm theo quy định tại Điều này mà nhà ở đó bị cháy, nổ thì được bồi thường theo thỏa thuận bảo hiểm đã ký kết.
Trọng tâm của quy định
Điều 128 thể hiện cách tiếp cận cân bằng giữa khuyến khích tự bảo vệ tài sản và bắt buộc phòng ngừa rủi ro cao. Với đa số nhà ở, Nhà nước chỉ khuyến khích chủ sở hữu mua bảo hiểm; nhưng khi nhà ở thuộc danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ thì nghĩa vụ mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc được đặt ra.
Quy định này không nhằm biến mọi nhà ở thành đối tượng bảo hiểm bắt buộc, mà tập trung vào các trường hợp có mức độ rủi ro lớn, gắn với yêu cầu quản lý an toàn phòng cháy, chữa cháy. Vì vậy, khi áp dụng phải luôn kiểm tra song song cả pháp luật về kinh doanh bảo hiểm và pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.
Điều kiện để áp dụng
Để Điều 128 được kích hoạt, trước hết phải xác định chủ thể là chủ sở hữu nhà ở và tài sản là nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở. Sau đó cần đối chiếu loại nhà ở với danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ theo quy định chuyên ngành để biết có phát sinh nghĩa vụ bắt buộc hay không.
Ở khoản 3, quyền được bồi thường chỉ phát sinh khi chủ sở hữu đã đóng bảo hiểm theo quy định và có sự kiện cháy, nổ đối với nhà ở. Mức bồi thường không do Điều 128 tự ấn định mà phụ thuộc vào thỏa thuận bảo hiểm đã ký kết, nên hợp đồng bảo hiểm trở thành căn cứ trực tiếp để giải quyết quyền lợi.
Điểm cần hiểu đúng
Thứ nhất, bảo hiểm nhà ở không đồng nghĩa với mọi thiệt hại liên quan đến nhà ở đều được chi trả. Phạm vi bồi thường, mức trách nhiệm, loại trừ bảo hiểm và điều kiện thanh toán đều phụ thuộc vào hợp đồng và quy định chuyên ngành.
Thứ hai, nghĩa vụ bắt buộc ở đây không phải là bảo hiểm tài sản nói chung, mà là bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với nhóm nhà ở có nguy cơ cháy, nổ cao. Nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ cần có bảo hiểm bất kỳ là đã đáp ứng nghĩa vụ pháp lý; thực tế phải đúng loại hình bảo hiểm và đúng đối tượng.
Thứ ba, Điều 128 không tự tạo ra cơ chế bồi thường độc lập ngoài hợp đồng. Nếu không có hợp đồng bảo hiểm hợp lệ, hoặc hợp đồng không bao phủ sự kiện phát sinh, thì không thể viện Điều luật này để đòi bồi thường theo mặc định.
Lưu ý khi áp dụng thực tế
Khi tư vấn hoặc giải quyết tranh chấp, cần kiểm tra ba yếu tố then chốt: nhà ở có thuộc diện phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc hay không; hợp đồng bảo hiểm có còn hiệu lực tại thời điểm xảy ra cháy, nổ hay không; và sự kiện thiệt hại có nằm trong phạm vi bảo hiểm đã cam kết hay không.
Trong thực tiễn, giá trị của Điều 128 nằm ở việc nhắc chủ sở hữu không chỉ bảo vệ quyền tài sản của mình mà còn tuân thủ yêu cầu an toàn công cộng đối với các công trình có rủi ro cao. Đây là quy định mang tính phòng ngừa rủi ro, hơn là quy định xử lý hậu quả sau khi thiệt hại đã xảy ra.