Điều 126 Luật nhà ở 2023: Đối tượng, điều kiện thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công
Bình luận ngắn gọn Điều 126 Luật Nhà ở 2023 về đối tượng, điều kiện thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công.
Điều 126. Đối tượng, điều kiện thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công
1. Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công được quy định như sau:
a) Đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật này chỉ được thuê nhà ở công vụ;
b) Đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật này được xem xét giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở xã hội; đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này được xem xét giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân nếu chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội;
c) Đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 76 của Luật này nếu chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được giải quyết thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư;
d) Đối tượng đang thực tế sử dụng nhà ở quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này được giải quyết cho thuê hoặc mua nhà ở đó;
đ) Đối tượng quy định tại khoản 11 Điều 76 của Luật này được xem xét giải quyết cho thuê nhà ở xã hội.
2. Điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công được quy định như sau:
a) Đối tượng được thuê nhà ở công vụ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 45 của Luật này;
b) Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 hoặc khoản 8 Điều 78 của Luật này; nếu là đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 76 của Luật này thì còn phải thuộc trường hợp chưa được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư. Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 6 Điều 78 của Luật này.
Đối với đối tượng quy định tại khoản 11 Điều 76 của Luật này thì được thuê nhà ở trong thời gian học tập;
c) Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư phải thuộc trường hợp bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội;
d) Đối tượng được thuê hoặc mua nhà ở theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này phải đang thực tế sử dụng nhà ở đó, có giấy tờ chứng minh về việc được bố trí, sử dụng nhà ở và có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở này.
3. Thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công được quy định như sau:
a) Trường hợp thuê mua, mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân hoặc mua bán nhà ở quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này thì hợp đồng được ký kết giữa bên thuê mua, bên mua với cơ quan được giao quản lý nhà ở;
b) Trường hợp thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư thì hợp đồng được ký kết giữa người được tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư;
c) Trường hợp thuê nhà ở quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì hợp đồng được ký kết giữa bên thuê với cơ quan được giao quản lý nhà ở hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà ở đó;
d) Trường hợp là học sinh, sinh viên thì hợp đồng thuê được ký kết giữa bên thuê với cơ sở giáo dục hoặc cơ quan được giao quản lý nhà ở.
4. Chính phủ quy định chi tiết việc xác định thời điểm bố trí sử dụng nhà ở, đối tượng, điều kiện được thuê, mua nhà ở, việc bán, cho thuê nhà ở, việc xác định giá thuê, giá bán nhà ở đối với nhà ở quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này; việc xác định giá, quản lý tiền thu được từ cho thuê, thuê mua, bán nhà ở thuộc tài sản công; việc miễn, giảm tiền cho thuê nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thuộc tài sản công, tiền thuê, bán nhà ở quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này; việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà ở thuộc tài sản công.
Ý nghĩa điều chỉnh
Điều 126 là trục quy định để “mở cửa” nhà ở thuộc tài sản công cho đúng người, đúng mục đích. Tinh thần xuyên suốt của điều luật là ưu tiên chức năng an sinh, công vụ, tái định cư và phục vụ một số nhóm chính sách đặc thù, thay vì coi đây là nguồn cung nhà ở đem ra giao dịch tự do.
Điểm đáng chú ý là điều luật không trao một quyền chung cho mọi chủ thể, mà phân tầng rất rõ theo từng nhóm: nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư và nhà ở đang được sử dụng thực tế theo điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở 2023. Cách thiết kế này nhằm tránh tình trạng lẫn lộn giữa chính sách nhà ở và mua bán tài sản công.
Điều kiện “kích hoạt” áp dụng
Muốn được xem xét thuê, thuê mua hoặc mua, trước hết phải thuộc đúng nhóm đối tượng được liệt kê tại khoản 1 Điều 126. Sau đó, phải đáp ứng thêm điều kiện tương ứng tại khoản 2 Điều 126; đây là bước sàng lọc bắt buộc, không thể bỏ qua chỉ vì đã nằm trong diện chính sách.
Với nhà ở xã hội, điều kiện trọng tâm là phải thuộc một trong các trường hợp được xác định tại khoản 1, khoản 2 hoặc khoản 8 Điều 78 Luật Nhà ở 2023; riêng một số trường hợp tại khoản 10 Điều 76 còn phải chưa được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư. Với nhà ở công vụ, điều kiện được neo trực tiếp vào khoản 2 Điều 45 Luật Nhà ở 2023; với nhà ở phục vụ tái định cư, phải có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở của cơ quan có thẩm quyền và chưa được bố trí nhà ở xã hội.
Phân biệt đúng các nhóm đối tượng
Nhầm lẫn phổ biến là coi mọi đối tượng chính sách đều có thể chọn bất kỳ loại nhà ở thuộc tài sản công nào. Thực tế, điều luật phân loại rất chặt: có nhóm “chỉ được thuê” nhà ở công vụ; có nhóm được xét thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội; có nhóm chỉ được hưởng cơ chế khi chưa được bố trí nhà ở xã hội thì mới chuyển sang nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân hoặc nhà ở phục vụ tái định cư.
Riêng trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở theo điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở 2023, điều kiện trọng tâm không phải là “thuộc diện chính sách”, mà là đang sử dụng thực tế, có giấy tờ chứng minh việc được bố trí, sử dụng và có nhu cầu thuê hoặc mua. Đây là nhóm mang tính hợp thức hóa quan hệ sử dụng nhà ở đã hình thành, nên chứng cứ về nguồn gốc bố trí sử dụng có vai trò quyết định.
Thẩm quyền và hợp đồng
Điều 126 không chỉ xác định ai được hưởng mà còn xác định ai có quyền ký hợp đồng. Đây là điểm rất thực tiễn, vì nếu ký sai chủ thể quản lý thì giao dịch dễ bị vô hiệu về mặt thủ tục hoặc không thể triển khai trên thực tế.
Hợp đồng thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công được ký với cơ quan được giao quản lý nhà ở, đơn vị bố trí tái định cư, đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ sở giáo dục, tùy từng loại nhà ở và từng nhóm đối tượng. Vì vậy, khi xử lý hồ sơ, phải xác định đồng thời cả ba yếu tố: loại nhà ở, nhóm đối tượng và đầu mối ký hợp đồng.
Lưu ý thực tiễn
Điều luật này không phải căn cứ để “chọn mua” nhà ở thuộc tài sản công theo ý chí cá nhân. Nó là cơ chế phân phối tài sản công có điều kiện, nên mọi đề nghị đều phải đi qua tiêu chí pháp định và trình tự quản lý nhà ở do Chính phủ quy định chi tiết theo khoản 4 Điều 126.
Trong áp dụng thực tế, sai sót thường gặp nhất là bỏ qua bước xác minh điều kiện cụ thể hoặc nhầm giữa nhà ở xã hội với nhà ở công vụ, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và nhà ở tái định cư. Chỉ cần lệch một mắt xích, yêu cầu thuê, thuê mua hoặc mua sẽ không đủ căn cứ pháp lý để giải quyết.