Điều 125 Luật nhà ở 2023: Việc quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công

Trọng tâm quản lý là bảo toàn tài sản công

Điều 125 thể hiện quan điểm xuyên suốt: nhà ở thuộc tài sản công không phải là tài sản để khai thác tùy nghi mà phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả, hạn chế thất thoát và lãng phí. Vì vậy, mọi giao dịch cho thuê, thuê mua, bán đều phải đặt trong khuôn khổ pháp luật về nhà ở và gắn với đúng đối tượng, đúng điều kiện. Đây là cơ chế bảo vệ tài sản nhà nước đồng thời bảo đảm chính sách an sinh không bị biến tướng thành cơ hội xin - cho.

Quy định về việc tiền bán, cho thuê mua sau khi trừ chi phí hợp lý phải được đưa vào dự toán chi ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc tài sản công cho thấy Nhà nước ưu tiên tái đầu tư vòng quay nguồn lực. Nói cách khác, nguồn thu từ khai thác nhà ở công không được phân tán mà phải quay lại phục vụ mục tiêu nhà ở xã hội. Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi xử lý tài chính, hạch toán và lập dự toán ngân sách.

Phân loại nhà ở quyết định cách sử dụng

Điều luật không cho phép áp dụng một cách chung cho mọi loại nhà ở thuộc tài sản công. Nhà ở công vụ chỉ được dùng để cho thuê, nên mọi ý định bán hoặc thuê mua nhà ở công vụ đều không phù hợp với bản chất pháp lý của loại nhà này. Đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, luật cho phép xây dựng để cho thuê, thuê mua, bán, nhưng nếu được đầu tư bằng vốn đầu tư công thì giới hạn chặt hơn: chỉ để cho thuê, thuê mua.

Quy định này phản ánh sự khác biệt giữa mục đích phục vụ công vụ, mục tiêu an sinh và cơ chế đầu tư nguồn vốn. Người áp dụng phải xác định đúng nguồn vốn đầu tư, loại nhà ở và mô hình khai thác được phép ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Sai ở khâu xác định loại tài sản sẽ kéo theo sai toàn bộ phương án quản lý, vận hành và xử lý sau này.

Điều kiện phát sinh quyền cho thuê, bán

Việc cho thuê hoặc bán nhà ở thuộc tài sản công theo điểm d khoản 1 Điều 13 chỉ được thực hiện khi không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sử dụng nhà ở và phải thuộc trường hợp pháp luật cho phép cho thuê hoặc bán. Đây là điều kiện “lọc” đầu vào rất quan trọng, nhằm tránh hợp thức hóa một tài sản đang có vướng mắc pháp lý. Nếu còn tranh chấp mà vẫn đưa vào giao dịch thì nguy cơ vô hiệu, khiếu kiện và thất thoát tài sản công là rất lớn.

Với các trường hợp bố trí sử dụng từ ngày 19/01/2007, luật yêu cầu tiếp tục quản lý theo Luật Nhà ở và pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; nếu Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng thì bán theo cơ chế bán tài sản công. Điều này cho thấy pháp luật ưu tiên ổn định tình trạng quản lý hiện có nhưng vẫn đặt dưới chuẩn mực chặt chẽ của tài sản công. Không được hiểu đây là “ngoại lệ mềm” để tự do hóa việc khai thác nhà ở công.

Thu hồi và xử lý sau khi người thuê không còn điều kiện

Người thuê nhà ở công vụ phải trả lại nhà khi không còn đủ điều kiện thuê, chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm thuộc trường hợp bị thu hồi. Đây là cơ chế trực tiếp bảo đảm nhà ở công vụ luôn phục vụ đúng người, đúng thời điểm và đúng nhu cầu công vụ. Nếu không có cơ chế trả lại và thu hồi kịp thời, nhà ở công vụ dễ bị chiếm dụng kéo dài, làm méo mó chính sách.

Điểm đáng chú ý là người trả lại nhà ở công vụ, nếu không thuộc trường hợp bị thu hồi do vi phạm nặng và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống, sẽ được cơ quan đang quản lý phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giải quyết nhà ở xã hội hoặc giao đất ở theo điều kiện cụ thể. Quy định này cho thấy pháp luật cân bằng giữa kỷ luật quản lý tài sản công và nhu cầu ổn định chỗ ở cho người đã chấm dứt sử dụng nhà công vụ. Tuy nhiên, đây không phải quyền đương nhiên được nhận nhà, mà là cơ chế xem xét theo điều kiện pháp luật và tình hình thực tế.

Quản lý vận hành là khâu bắt buộc, không phải việc phụ

Quản lý vận hành nhà ở thuộc tài sản công phải do tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực chuyên môn thực hiện, còn nhà chung cư thì phải đáp ứng điều kiện năng lực theo luật. Điều này khẳng định nhà ở công không chỉ cần đúng chủ thể sử dụng mà còn phải được vận hành chuyên nghiệp, minh bạch và có trách nhiệm. Với nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại điểm a khoản 1 Điều 113, việc giao đơn vị đang quản lý vận hành là nguyên tắc; nếu không đáp ứng điều kiện thì phải đấu thầu lựa chọn đơn vị khác.

Thực tiễn dễ nhầm ở chỗ coi quản lý vận hành là khâu kỹ thuật đơn thuần. Trên thực tế, đây là mắt xích quyết định an toàn tài sản, chất lượng dịch vụ và khả năng thu hồi chi phí. Nếu lựa chọn sai đơn vị quản lý, hệ quả không chỉ là xuống cấp công trình mà còn làm phát sinh tranh chấp về sử dụng, phí dịch vụ và trách nhiệm bảo trì.

Lưu ý áp dụng thực tiễn

• Phải xác định đúng loại nhà ở, nguồn vốn đầu tư và tình trạng pháp lý trước khi cho thuê, thuê mua hoặc bán.
• Nhà ở công vụ chỉ có cơ chế cho thuê; không được suy diễn thành quyền bán hoặc chuyển nhượng.
• Nhà ở đang có tranh chấp, khiếu kiện không được đưa vào giao dịch khai thác.
• Tiền thu được từ bán, cho thuê mua phải được xử lý theo cơ chế ngân sách, không sử dụng tùy tiện.
• Thu hồi nhà ở công vụ phải đi kèm phương án xử lý chỗ ở cho người đủ điều kiện theo quy định.