Điều 122 Luật nhà ở 2023: Quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử
Bình luận ngắn gọn Điều 122 Luật Nhà ở 2023 về quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử.
Điều 122. Quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử
1. Nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử, bao gồm cả nhà biệt thự là nhà ở cũ không phân biệt hình thức sở hữu, được xác định như sau:
a) Nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xếp hạng là di tích lịch sử - văn hóa quốc gia hoặc cấp tỉnh;
b) Nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này nhưng thuộc danh mục được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt theo quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hội đồng bao gồm đại diện các cơ quan về kiến trúc, xây dựng, văn hóa cấp tỉnh, hội nghề nghiệp và nhà khoa học có liên quan để xác định tiêu chí và danh mục công trình nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử trên địa bàn. Hội đồng có trách nhiệm trình danh mục công trình nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử trên địa bàn để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt theo quy định của pháp luật.
3. Việc quản lý, sử dụng nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này phải thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về kiến trúc, pháp luật về di sản văn hóa và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp nhà ở thuộc tài sản công thì còn phải thực hiện quy định tại Mục 2 Chương này; trường hợp là nhà biệt thự còn phải thực hiện quy định tại Điều 123 của Luật này.
4. Kinh phí để thực hiện quản lý, bảo tồn, bảo trì, cải tạo nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và nhà ở thuộc tài sản công do ngân sách nhà nước cấp.
Đối với nhà ở không thuộc tài sản công nhưng thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này thì căn cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí để chủ sở hữu thực hiện quản lý, bảo tồn, bảo trì, cải tạo nhà ở này.
5. Trường hợp nhà ở thuộc diện phải bảo tồn, cải tạo nhưng phải giãn mật độ dân cư để bảo đảm giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử của nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí quỹ đất, lập dự án di dời, bố trí chỗ ở mới phục vụ giãn dân; hỗ trợ kinh phí để chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở di dời trước khi thực hiện bảo tồn, cải tạo nhà ở này.
Ý nghĩa của quy định
Điều 122 thể hiện rõ quan điểm bảo vệ giá trị di sản trong môi trường nhà ở: không xem công trình chỉ là tài sản để khai thác, mà còn là đối tượng cần gìn giữ cho cộng đồng và lịch sử đô thị. Quy định này bao trùm cả nhà ở đã được xếp hạng di tích lẫn nhà ở chưa xếp hạng nhưng có giá trị đặc biệt và đã được cấp tỉnh đưa vào danh mục quản lý. Cách tiếp cận này giúp lấp khoảng trống pháp lý đối với nhiều nhà cổ, biệt thự cũ hoặc công trình có giá trị chưa đủ điều kiện xếp hạng di tích.
Điều kiện để áp dụng
Muốn áp dụng Điều 122, trước hết nhà ở phải thuộc một trong hai nhóm tại khoản 1: либо đã được xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa quốc gia hoặc cấp tỉnh, hoặc đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trong danh mục theo khoản 2. Đây là điểm kích hoạt quan trọng, vì không phải mọi nhà cổ hay biệt thự cũ đều đương nhiên được bảo vệ theo điều này. Thực tiễn áp dụng phải bám vào hồ sơ xác định giá trị, quyết định xếp hạng hoặc quyết định phê duyệt danh mục của địa phương.
Trọng tâm khi quản lý, sử dụng
Khoản 3 cho thấy Điều 122 không đứng độc lập mà là quy phạm “liên kết”, buộc áp dụng đồng thời Luật Nhà ở, pháp luật về kiến trúc, pháp luật về di sản văn hóa và các quy định liên quan. Nếu công trình là tài sản công thì còn phải theo cơ chế quản lý tài sản công; nếu là nhà biệt thự thì phải tuân thủ thêm Điều 123 của Luật Nhà ở 2023. Cách thiết kế này nhằm ngăn việc chỉ nhìn dưới góc độ sở hữu mà bỏ qua yêu cầu bảo tồn hình thái, vật liệu, công năng và cảnh quan đô thị.
Kinh phí và trách nhiệm địa phương
Quy định về kinh phí cho thấy Nhà nước không chỉ đặt nghĩa vụ bảo tồn lên chủ sở hữu mà còn chia sẻ chi phí trong những trường hợp cần thiết. Với nhà ở thuộc điểm a khoản 1 và nhà thuộc tài sản công, ngân sách nhà nước cấp kinh phí cho quản lý, bảo tồn, bảo trì, cải tạo. Với nhà thuộc điểm b khoản 1, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí tùy điều kiện địa phương; đây là cơ chế khuyến khích bảo tồn nhưng vẫn tôn trọng khả năng tài chính và quyền lợi của chủ sở hữu.
Giãn dân khi phải bảo tồn
Khoản 5 là điểm rất thực tiễn, vì nhiều công trình muốn bảo tồn phải giảm mật độ cư trú hoặc di dời người đang ở. Trong trường hợp đó, trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không dừng ở việc yêu cầu di dời mà còn phải bố trí quỹ đất, lập dự án chỗ ở mới và hỗ trợ kinh phí cho việc di dời trước khi cải tạo. Đây là cơ sở pháp lý để xử lý bài toán thường gặp giữa bảo tồn di sản và bảo đảm chỗ ở hợp pháp cho người dân.
Lỗi hiểu sai thường gặp
Nhầm lẫn phổ biến là cho rằng cứ nhà cũ, nhà biệt thự hoặc công trình đẹp là đương nhiên bị hạn chế sử dụng theo Điều 122. Thực tế, phải có căn cứ xác định thuộc nhóm được bảo vệ theo khoản 1 thì mới kích hoạt toàn bộ cơ chế quản lý đặc thù. Một hiểu sai khác là coi bảo tồn là trách nhiệm riêng của chủ sở hữu; trong khi điều luật đặt rõ vai trò chủ động của chính quyền địa phương, nhất là ở khâu xác định danh mục, bố trí kinh phí và tổ chức di dời khi cần thiết.
Lưu ý áp dụng
Khi xử lý một vụ việc cụ thể, cần kiểm tra theo trình tự: công trình đã được xếp hạng hay chưa, đã có trong danh mục cấp tỉnh hay chưa, đang thuộc sở hữu công hay tư, và có phải là nhà biệt thự hay không. Chỉ khi xác định đúng “tư cách pháp lý” của công trình mới lựa chọn đúng cơ chế sửa chữa, cải tạo, bảo tồn và nguồn kinh phí tương ứng. Nếu bỏ qua bước này, việc cải tạo, chuyển nhượng hoặc cho thuê có thể xung đột trực tiếp với nghĩa vụ bảo tồn.