Điều 121 Luật nhà ở 2023: Quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Bình luận Điều 121 Luật Nhà ở 2023 về quản lý nhà ở riêng lẻ trong dự án, trách nhiệm chủ đầu tư, Nhà nước và Ban tự quản.
Điều 121. Quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thực hiện quản lý khu vực nhà ở riêng lẻ sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm quản lý kiến trúc mặt ngoài của nhà ở riêng lẻ sau khi đã bàn giao cho các chủ sở hữu theo đúng hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt; thực hiện quản lý, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án theo đúng nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thực hiện quản lý khu vực nhà ở riêng lẻ trong dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quản lý kiến trúc mặt ngoài của nhà ở theo đúng quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc của dự án đã được phê duyệt hoặc giao Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm quản lý.
Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt.
2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có thể phân chia và đặt tên cho từng khu vực nhà ở riêng lẻ được quy hoạch và xây dựng riêng biệt trong dự án để thực hiện quản lý. Việc đặt tên dự án và các khu vực trong dự án thực hiện theo quy định tại Điều 33 của Luật này.
3. Sau khi nhà ở được bàn giao và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở được tổ chức thành lập Ban tự quản khu nhà ở để thực hiện quản lý việc bảo trì kiến trúc bên ngoài của nhà ở, chăm sóc cây xanh, vườn hoa và bảo trì các công trình tiện ích, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho khu nhà ở đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã bàn giao cho Nhà nước hoặc được Nhà nước giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý, bảo trì. Thành phần của Ban tự quản khu nhà ở bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở của khu vực đó và đại diện chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở (nếu có).
4. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở trong khu vực nhà ở riêng lẻ tổ chức họp để thống nhất bầu Ban tự quản khu nhà ở bao gồm số lượng, thành phần tham gia, thông qua quy chế, nhiệm kỳ hoạt động của Ban tự quản khu nhà ở, nội quy quản lý, sử dụng khu vực nhà ở, quyết định đóng góp kinh phí để chi trả thù lao cho người tham gia Ban tự quản khu nhà ở và việc chăm sóc cây xanh, vườn hoa, bảo trì các công trình tiện ích, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho khu nhà ở không thuộc trường hợp Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm quản lý.
5. Việc tổ chức bầu Ban tự quản khu nhà ở lần đầu do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm chủ trì thực hiện; các lần tổ chức sau do Ban tự quản khu nhà ở chịu trách nhiệm thực hiện hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở tổ chức thực hiện; trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở không thống nhất bầu được Ban tự quản khu nhà ở thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm quản lý khu vực nhà ở này theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
6. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có thể hỗ trợ kinh phí để Ban tự quản khu nhà ở chăm sóc cây xanh, vườn hoa và bảo trì các công trình tiện ích, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ đối với khu nhà ở không thuộc trường hợp Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý. Việc thực hiện công việc quy định tại khoản này do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đảm nhận; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thực hiện thì Ban tự quản khu nhà ở thuê đơn vị khác có năng lực thực hiện.
Trọng tâm điều luật
Điều 121 Luật Nhà ở 2023 điều chỉnh việc quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án theo hướng bảo đảm tính thống nhất của khu đô thị, khu dân cư nhưng không làm mất quyền định đoạt hợp pháp của chủ sở hữu đối với ngôi nhà của mình. Đây là quy định mang tính tổ chức quản lý sau đầu tư, không phải quy định về giao dịch nhà ở hay xác lập quyền sở hữu. Trọng tâm của điều luật là quản lý kiến trúc mặt ngoài, hạ tầng dùng chung và cơ chế tự quản trong cộng đồng cư dân.
Khi nào điều luật được áp dụng
Điều luật chỉ đặt ra khi nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Nếu dự án do chủ đầu tư tiếp tục quản lý sau khi hoàn thành thì chủ đầu tư phải quản lý kiến trúc mặt ngoài theo hồ sơ thiết kế đã phê duyệt và thực hiện bảo trì hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo nội dung dự án. Nếu chủ đầu tư không quản lý, trách nhiệm chuyển sang Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện theo phân công quản lý địa bàn.
Trường hợp dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở thì nghĩa vụ trọng tâm là xây dựng đúng quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đã được phê duyệt. Đây là điểm dễ bị hiểu nhầm: người nhận chuyển nhượng không được tự do xây dựng ngoài khung quy hoạch chỉ vì đã có quyền sử dụng đất. Điều kiện kích hoạt ở đây là việc xây dựng diễn ra trong ranh giới một dự án đã có quy hoạch và quy chế kiến trúc cụ thể.
Phân định trách nhiệm quản lý
Điều luật chia rõ ba lớp trách nhiệm. Lớp thứ nhất là chủ đầu tư, nếu còn tham gia quản lý khu nhà ở; lớp thứ hai là cơ quan nhà nước, khi chủ đầu tư không quản lý hoặc khi có hạ tầng phải bàn giao cho Nhà nước; lớp thứ ba là Ban tự quản khu nhà ở, sau khi khu nhà ở đã đưa vào sử dụng. Cách thiết kế này cho thấy nhà làm luật ưu tiên chuyển dần từ quản lý dự án sang quản trị cộng đồng cư dân.
Điểm cần lưu ý là chủ đầu tư không được tùy nghi rút khỏi trách nhiệm nếu hạ tầng, cảnh quan và kiến trúc mặt ngoài vẫn thuộc phạm vi quản lý dự án. Ngược lại, Ban tự quản không thay thế hoàn toàn chủ đầu tư hay Nhà nước, mà chỉ đảm nhận các việc mang tính duy trì, bảo trì và tổ chức đời sống khu nhà ở đối với phần không thuộc trách nhiệm của Nhà nước hoặc chủ đầu tư.
Ban tự quản: cơ chế tự quản nhưng không phải “ban quản trị”
Ban tự quản khu nhà ở được lập để phục vụ quản lý thực tiễn sau bàn giao, nhất là bảo trì kiến trúc bên ngoài, cây xanh, vườn hoa và công trình tiện ích. Đây là cơ chế dân cư tự tổ chức, nhưng vẫn cần sự tham gia của chủ đầu tư nếu còn hiện diện trong dự án. Nhiều người nhầm lẫn Ban tự quản với ban quản trị nhà chung cư; thực chất đây là hai mô hình khác nhau, áp dụng cho hai loại nhà ở và hai cơ chế quản lý khác nhau.
Việc bầu Ban tự quản lần đầu do chủ đầu tư chủ trì, còn các lần sau do Ban tự quản hoặc đơn vị được ủy quyền thực hiện. Nếu cư dân không thống nhất được việc bầu thì chủ đầu tư tiếp tục quản lý khu vực theo dự án đã phê duyệt. Quy định này nhằm tránh khoảng trống quản lý sau bàn giao, đồng thời buộc các bên phải có cơ chế vận hành tối thiểu cho khu nhà ở.
Các điểm dễ hiểu sai trong thực tế
- Không phải mọi nhà ở riêng lẻ đều được chủ sở hữu tự ý thay đổi mặt ngoài; trong dự án, mặt ngoài vẫn bị ràng buộc bởi hồ sơ thiết kế và quy chế kiến trúc.
- Không phải cứ đã bàn giao nhà là chủ đầu tư hết trách nhiệm; trách nhiệm đối với hạ tầng và không gian chung vẫn có thể kéo dài theo nội dung dự án.
- Không phải Ban tự quản có quyền quyết định mọi vấn đề của khu nhà ở; phạm vi của ban này chỉ gắn với các nội dung được điều luật và quy chế khu nhà ở trao cho.
- Không phải cứ chuyển nhượng đất cho cá nhân xây dựng là được xây dựng tùy ý; vẫn phải tuân thủ quy hoạch và quy chế quản lý kiến trúc.
Giá trị áp dụng cần nhớ
Điều 121 hướng tới ba mục tiêu thực tiễn: giữ đồng bộ kiến trúc, bảo đảm vận hành hạ tầng chung, và tạo cơ chế tự quản của cư dân sau bàn giao. Khi xử lý tình huống cụ thể, cần xác định trước chủ thể đang quản lý khu nhà ở, phần tài sản/hạ tầng nào thuộc trách nhiệm của ai, và khu vực đó có được quy hoạch thành từng tiểu khu riêng biệt hay không. Nếu xác định sai chủ thể quản lý, việc yêu cầu sửa chữa, bảo trì hoặc tổ chức bầu Ban tự quản sẽ dễ bị thực hiện lệch thẩm quyền.