Điều 12 Luật nhà ở 2023: Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

Ý nghĩa của quy định

Điều 12 thiết lập mốc phát sinh quyền sở hữu nhà ở, thay vì chỉ ghi nhận việc chuyển giao trên giấy tờ. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm quyền sở hữu được xác lập theo sự kiện pháp lý cụ thể của từng giao dịch, tránh lẫn giữa thời điểm giao kết hợp đồng, thời điểm thanh toán và thời điểm được công nhận quyền sở hữu.

Điều luật cũng cho thấy lập pháp không áp dụng một công thức chung cho mọi trường hợp. Với xây dựng trực tiếp, mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế hay giao dịch với chủ đầu tư, mỗi loại quan hệ có cơ chế xác lập quyền riêng, gắn với tính chất pháp lý của giao dịch đó.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Thứ nhất, nếu là trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở, quyền sở hữu phát sinh khi công trình đã hoàn thành theo pháp luật về xây dựng, không phải khi khởi công, hoàn thành phần móng hay hoàn tất thanh toán chi phí xây dựng.

Thứ hai, với mua bán hoặc thuê mua nhà ở thông thường, quyền sở hữu chỉ phát sinh khi bên mua hoặc bên thuê mua đã thanh toán đủ và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Vì vậy, chỉ ký hợp đồng hoặc chỉ thanh toán một phần chưa làm phát sinh quyền sở hữu.

Thứ ba, đối với góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở, mốc xác lập quyền sở hữu là thời điểm nhận bàn giao nhà ở, không phải thời điểm các bên lập văn bản hay hoàn tất thủ tục nội bộ. Bàn giao thực tế là dấu mốc trung tâm của nhóm giao dịch này.

Thứ tư, giao dịch mua bán, thuê mua giữa chủ đầu tư và người mua, người thuê mua được dẫn chiếu sang pháp luật kinh doanh bất động sản. Đây là điểm thể hiện tính chuyên ngành, nên không thể chỉ áp dụng máy móc khoản 2 của Điều này để xác định thời điểm phát sinh quyền.

Điều kiện để điều luật được “kích hoạt”

Điều 12 chỉ phát huy tác dụng khi đã xác định đúng loại giao dịch và đúng chủ thể tham gia. Với các giao dịch tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4, hợp đồng còn phải có hiệu lực và giao dịch phải đáp ứng điều kiện về giao dịch nhà ở theo Luật Nhà ở.

Điều này có nghĩa là không phải cứ có thỏa thuận miệng, biên nhận tiền hoặc giấy bàn giao sơ sài là đủ làm phát sinh quyền sở hữu. Cần đồng thời có căn cứ pháp lý hợp lệ của giao dịch và sự kiện pháp lý tương ứng mà điều luật yêu cầu.

Những hiểu nhầm thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng đã trả tiền xong thì đương nhiên đã là chủ sở hữu. Thực tế, quyền sở hữu còn phụ thuộc vào việc đã nhận bàn giao nhà ở và, trong nhiều trường hợp, còn phải đáp ứng quy định chuyên ngành hoặc thỏa thuận hợp lệ giữa các bên.

Nhầm lẫn thứ hai là đồng nhất hợp đồng có hiệu lực với quyền sở hữu đã phát sinh. Hai vấn đề này khác nhau: hợp đồng hợp lệ chỉ tạo cơ sở chuyển dịch quyền, còn quyền sở hữu phát sinh theo thời điểm mà điều luật và pháp luật liên quan quy định.

Nhầm lẫn thứ ba là cho rằng mọi giao dịch nhà ở đều chịu một mốc xác lập giống nhau. Điều 12 chủ động tách từng trường hợp để tránh áp dụng cào bằng, nhất là với giao dịch có yếu tố chủ đầu tư và giao dịch thừa kế.

Lưu ý thực tiễn

Khi xử lý tranh chấp hoặc soạn thảo hợp đồng, cần ghi nhận rõ thời điểm bàn giao, tình trạng hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và căn cứ pháp luật điều chỉnh từng giao dịch. Đây là các dữ kiện quyết định trực tiếp đến thời điểm phát sinh quyền sở hữu và hệ quả về rủi ro, nghĩa vụ, quyền định đoạt sau đó.

Trong thực tiễn, Điều 12 đặc biệt quan trọng để xác định ai là chủ sở hữu hợp pháp tại thời điểm xảy ra tranh chấp, kê biên, thừa kế, chuyển nhượng tiếp theo hoặc đăng ký biến động. Vì vậy, khi áp dụng, phải ưu tiên xác định đúng sự kiện làm phát sinh quyền trước khi xem xét thủ tục hành chính về đăng ký.