Điều 118 Luật nhà ở 2023: Nội dung quản lý, sử dụng nhà ở

Ý nghĩa của quy định

Điều 118 đặt nền cho toàn bộ chế độ quản lý, sử dụng nhà ở trong Luật Nhà ở 2023, theo hướng không chỉ quản lý tài sản khi đang khai thác mà còn quản lý cả hồ sơ, tình trạng pháp lý, công năng và quá trình biến đổi của nhà ở. Cách thiết kế này cho thấy mục tiêu của luật là bảo đảm nhà ở được theo dõi thống nhất từ khi hình thành đến khi chấm dứt tồn tại. Đây cũng là căn cứ để triển khai các quy định chi tiết ở các điều tiếp theo về lập hồ sơ, lưu trữ, bàn giao, bảo trì, cải tạo và phá dỡ.

Những nhóm nội dung cần nắm

Khoản 1 nhấn mạnh hồ sơ nhà ở là bộ phận bắt buộc trong quản lý nhà ở, không phải thủ tục phụ. Trong thực tiễn, hồ sơ là căn cứ xác định nguồn gốc, hiện trạng, quyền quản lý và trách nhiệm của chủ thể liên quan. Thiếu hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thường dẫn đến khó khăn khi giao dịch, bàn giao, bảo trì hoặc xử lý tranh chấp.

Khoản 2 và khoản 3 cho thấy luật tách riêng hai nhóm nhà ở có yêu cầu quản lý đặc thù: nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử và nhà ở thuộc tài sản công. Đây là các trường hợp mà việc sử dụng không thể chỉ nhìn từ góc độ khai thác công năng thông thường, mà còn phải bảo đảm yếu tố bảo tồn, chế độ tài sản công và thẩm quyền quản lý tương ứng. Người áp dụng cần xác định đúng tính chất pháp lý của nhà ở trước khi lựa chọn cơ chế quản lý.

Khoản 4 bao quát các khâu kỹ thuật và pháp lý quan trọng nhất trong vòng đời nhà ở: bảo hiểm, bảo hành, bảo trì, cải tạo, phá dỡ. Điểm đáng chú ý là các hoạt động này không phải quyền tùy ý của chủ thể sử dụng, mà thường phát sinh khi có đủ điều kiện, đúng trình tự và đúng chủ thể có thẩm quyền. Nhầm lẫn phổ biến là đồng nhất “quản lý, sử dụng” với “toàn quyền định đoạt”; trên thực tế, quyền sử dụng nhà ở luôn bị giới hạn bởi an toàn, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật và chế độ pháp lý của từng loại nhà.

Cách hiểu đúng khi áp dụng

Điều 118 không tự tạo ra toàn bộ nghĩa vụ cụ thể, mà đóng vai trò điều khoản khung để dẫn chiếu sang các quy định chi tiết của Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn. Vì vậy, khi xử lý một tình huống cụ thể cần xác định đồng thời: loại nhà ở, chủ thể quản lý, tình trạng pháp lý của nhà ở và hành vi đang thực hiện thuộc nhóm nào trong bốn nội dung của điều luật. Chỉ khi đối chiếu đúng các yếu tố này mới xác định được quy trình áp dụng và trách nhiệm pháp lý tương ứng.

Trong thực tiễn, điểm mấu chốt của Điều 118 là bảo đảm quản lý nhà ở theo hướng an toàn, minh bạch, có lưu vết pháp lý và phù hợp tính chất từng loại tài sản. Đây là điều khoản nền, nên thường không được đọc tách biệt mà phải hiểu cùng với các điều về lập hồ sơ, quản lý nhà ở đặc thù và quy định về bảo trì, cải tạo, phá dỡ.

Lưu ý thực tiễn

• Hồ sơ nhà ở phải được coi là chứng cứ quản lý quan trọng, không chỉ là tài liệu lưu trữ hành chính.
• Nhà ở có giá trị lịch sử, văn hóa hoặc thuộc tài sản công luôn chịu cơ chế quản lý chặt hơn nhà ở thông thường.
• Hoạt động cải tạo, phá dỡ, bảo trì chỉ hợp pháp khi đáp ứng đúng điều kiện và thẩm quyền theo luật chuyên ngành.
• Không được suy diễn Điều 118 thành căn cứ trao quyền tuyệt đối cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà ở.