Điều 116 Luật nhà ở 2023: Nguyên tắc huy động, sử dụng vốn để phát triển nhà ở
Phân tích Điều 116 Luật Nhà ở 2023 về nguyên tắc huy động, sử dụng vốn phát triển nhà ở, điều kiện hợp lệ và lỗi thường gặp.
Điều 116. Nguyên tắc huy động, sử dụng vốn để phát triển nhà ở
1. Việc huy động vốn để phát triển nhà ở phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
a) Huy động đúng hình thức;
b) Có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở;
c) Phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này;
d) Tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền;
đ) Tuân thủ quy định của pháp luật về đấu thầu và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp huy động nguồn vốn của Nhà nước theo quy định tại Điều 113 của Luật này thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước, pháp luật về đầu tư công;
e) Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm a khoản 1 Điều 114 của Luật này chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
2. Việc huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
3. Việc sử dụng vốn để phát triển nhà ở phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
a) Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có vốn được huy động;
b) Phải sử dụng vào mục đích để phát triển nhà ở và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác;
c) Việc bố trí và sử dụng nguồn vốn để phát triển nhà ở phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.
Trọng tâm điều chỉnh
Điều 116 không chỉ quy định kỹ thuật về huy động vốn, mà xác lập nguyên tắc an toàn pháp lý cho toàn bộ quá trình phát triển nhà ở. Nhà làm luật đặt trọng tâm vào việc ngăn chặn tình trạng huy động vốn tràn lan, dùng sai mục đích hoặc biến tướng thành việc chuyển nhượng quyền mua, quyền nhận nhà khi dự án chưa đủ điều kiện.
Ý nghĩa thực tiễn của điều luật là tách bạch rõ giữa huy động vốn hợp pháp và các hành vi lách luật để phân phối sản phẩm nhà ở trước thời điểm được phép. Đây là cơ sở để cơ quan quản lý xử lý vi phạm, đồng thời là căn cứ để đánh giá hiệu lực của các thỏa thuận góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết trong dự án nhà ở.
Điều kiện để được huy động vốn
Việc huy động vốn chỉ được chấp nhận khi đúng hình thức và đủ điều kiện theo pháp luật về nhà ở. Nếu thiếu một trong hai yếu tố này, giao dịch huy động vốn không phát sinh giá trị pháp lý theo khoản 2 Điều 116 Luật Nhà ở 2023. Vì vậy, không thể lấy danh nghĩa hợp tác kinh doanh hay góp vốn để hợp thức hóa việc thu tiền khi dự án chưa đáp ứng điều kiện.
Đối với dự án cụ thể, cần kiểm tra đồng thời tính chất loại nhà ở, tình trạng pháp lý của dự án, và giới hạn huy động vốn mà luật cho phép. Đây là điểm thường bị bỏ qua trong thực tiễn: cùng là huy động vốn nhưng mỗi loại nhà ở, mỗi giai đoạn dự án lại có yêu cầu khác nhau.
Điểm cần hiểu đúng về hình thức huy động
Khoản 1 Điều 116 nhấn mạnh nguyên tắc “huy động đúng hình thức”, nghĩa là chỉ được dùng các phương thức mà pháp luật cho phép. Việc đặt cọc, giữ chỗ, ưu tiên mua, chia sản phẩm nhà ở hoặc chia quyền sử dụng đất cho bên góp vốn đều không được coi là hình thức huy động vốn hợp lệ nếu nhằm lách quy định. Đây là giới hạn cốt lõi để ngăn việc biến hợp đồng dân sự thành công cụ bán nhà trái quy định.
Đáng chú ý, bên góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu theo tỷ lệ vốn góp. Chủ đầu tư không được dùng chính các thỏa thuận này để phân chia căn hộ, nền đất hay quyền mua nhà cho bên huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được giao làm chủ đầu tư theo luật.
Nguyên tắc sử dụng vốn sau khi huy động
Khoản 3 Điều 116 chuyển trọng tâm từ “thu vốn” sang “dùng vốn đúng”. Vốn huy động phải được quản lý công khai, minh bạch và sử dụng đúng cho mục đích phát triển nhà ở, thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở; tuyệt đối không được chuyển sang dự án khác hay mục đích khác. Quy định này bảo vệ trực tiếp quyền lợi của người góp vốn và hạn chế rủi ro thất thoát, chiếm dụng vốn.
Việc bố trí nguồn vốn cũng phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Điều này cho thấy vốn trong lĩnh vực nhà ở không chỉ là quan hệ dân sự hay kinh doanh thuần túy, mà còn chịu sự điều tiết bởi quy hoạch và chính sách nhà ở địa phương.
Những nhầm lẫn thường gặp
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ cần các bên tự nguyện ký hợp đồng thì việc huy động vốn luôn hợp pháp. Thực tế, sự tự nguyện không làm hợp thức hóa giao dịch nếu sai hình thức hoặc chưa đủ điều kiện theo luật. Tương tự, việc ghi tên hợp đồng là “hợp tác đầu tư”, “đặt cọc”, “góp vốn” không quyết định bản chất pháp lý nếu nội dung nhằm bán sản phẩm nhà ở trái phép.
Nhầm lẫn thứ hai là coi vốn huy động có thể linh hoạt sử dụng cho nhiều dự án trong cùng hệ thống doanh nghiệp. Điều 116 bác bỏ cách hiểu này bằng yêu cầu sử dụng đúng dự án, đúng mục đích và đúng kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Đây là quy định mang tính kiểm soát dòng tiền, không phải quy định hình thức.
Lưu ý khi áp dụng
Khi xem xét một giao dịch huy động vốn trong dự án nhà ở, cần kiểm tra theo ba lớp: hình thức huy động, điều kiện pháp lý của dự án và mục đích sử dụng vốn. Chỉ cần một lớp không đạt, giao dịch có nguy cơ bị xác định là không có giá trị pháp lý hoặc là hành vi vi phạm chuyên ngành. Trong thực tiễn tranh chấp, đây là căn cứ quan trọng để đánh giá hiệu lực thỏa thuận và trách nhiệm hoàn trả, bồi thường.
Về mặt thực hành, Điều 116 là điều khoản “lọc rủi ro” cho cả chủ đầu tư lẫn người tham gia vốn. Chủ đầu tư phải minh bạch về căn cứ huy động và dòng tiền; người góp vốn phải kiểm tra điều kiện pháp lý trước khi chuyển tiền, tránh nhầm lẫn giữa đầu tư hợp pháp và đặt mua nhà trái quy định.