Điều 115 Luật nhà ở 2023: Vốn để phát triển đối với từng loại nhà ở
Bình luận ngắn gọn về Điều 115 Luật Nhà ở 2023: nguồn vốn phát triển từng loại nhà ở, điểm cần lưu ý và hiểu sai thường gặp.
Điều 115. Vốn để phát triển đối với từng loại nhà ở
1. Vốn để phát triển nhà ở thương mại bao gồm:
a) Vốn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
b) Vốn huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân;
c) Vốn huy động thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ theo quy định của pháp luật;
d) Tiền mua, tiền thuê mua nhà ở trả trước, trả chậm, trả dần của khách hàng theo hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
đ) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
2. Vốn để phát triển nhà ở công vụ bao gồm:
a) Vốn ngân sách nhà nước cấp, bao gồm ngân sách trung ương và ngân sách địa phương;
b) Nguồn vốn hợp pháp khác.
3. Vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội bao gồm:
a) Vốn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; vốn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
b) Vốn huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân;
c) Vốn của đối tượng thuộc trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội;
d) Vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 của Luật này;
đ) Vốn do Nhà nước hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội; vốn cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội hoặc vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định;
e) Nguồn tài chính công đoàn để thực hiện dự án quy định tại khoản 4 Điều 80 của Luật này;
g) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam;
h) Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam;
i) Nguồn vốn hợp pháp khác.
4. Vốn để phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm:
a) Vốn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư; vốn của chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
b) Vốn huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân;
c) Vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 của Luật này;
d) Vốn từ Quỹ phát triển đất;
đ) Vốn từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật, vốn từ đóng góp của người được tái định cư đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
e) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam;
g) Nguồn vốn hợp pháp khác.
5. Vốn để phát triển nhà ở của cá nhân bao gồm:
a) Vốn của cá nhân;
b) Vốn hợp tác giữa các cá nhân; vốn hỗ trợ của dòng họ, cộng đồng dân cư;
c) Vốn vay của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam;
d) Vốn hỗ trợ của Nhà nước đối với các trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội;
đ) Nguồn vốn hợp pháp khác.
Ý nghĩa của quy định
Điều 115 thể hiện cách tiếp cận theo mục đích sử dụng vốn: mỗi loại nhà ở có nguồn hình thành vốn, cơ chế huy động và giới hạn pháp lý riêng. Nhà làm luật không chỉ liệt kê nguồn vốn, mà còn xác lập ranh giới giữa vốn tư nhân, vốn ngân sách, vốn hỗ trợ xã hội và vốn huy động từ thị trường.
Điểm cốt lõi là bảo đảm tính minh bạch của dòng tiền và tránh lẫn lộn giữa vốn kinh doanh thông thường với vốn phục vụ chính sách nhà ở. Khi áp dụng, phải xác định đúng loại nhà ở trước, rồi mới đối chiếu nguồn vốn tương ứng; không được suy luận ngược từ nguồn tiền để hợp thức hóa mục tiêu dự án.
Trọng tâm cần nắm
Nhà ở thương mại chủ yếu được phát triển bằng vốn của chủ đầu tư, vốn huy động hợp tác, vốn phát hành chứng khoán, tiền thanh toán của khách hàng và vốn vay tín dụng. Đây là nhóm vốn mang tính thị trường, nên tính hợp pháp của phương thức huy động phải được kiểm tra chặt chẽ theo pháp luật về nhà ở, doanh nghiệp, chứng khoán và tín dụng.
Nhà ở công vụ gắn với vốn ngân sách nhà nước và nguồn hợp pháp khác. Nhóm này phản ánh bản chất phục vụ nhiệm vụ công, nên không thể áp dụng cơ chế huy động thương mại như đối với dự án kinh doanh thông thường.
Nhà ở xã hội có cơ cấu vốn mở hơn, kết hợp vốn chủ đầu tư, vốn hỗ trợ của Nhà nước, vốn vay ưu đãi, vốn công đoàn, vốn FDI và các nguồn hợp pháp khác. Quy định này cho thấy nhà ở xã hội được thiết kế như một chính sách đa nguồn lực, nhưng vẫn phải bảo đảm đúng đối tượng và đúng mục tiêu an sinh.
Nhà ở tái định cư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thêm các nguồn đặc thù như quỹ phát triển đất, tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đóng góp của người được tái định cư. Đây là cơ chế tài chính gắn với xử lý quỹ nhà cũ và tổ chức lại không gian đô thị, nên thường có yếu tố bắt buộc hoặc bán bắt buộc, không thuần túy là đầu tư kinh doanh.
Nhà ở của cá nhân được thừa nhận nguồn vốn rất rộng: vốn tự có, vốn hợp tác, hỗ trợ từ dòng họ/cộng đồng, vốn vay và hỗ trợ của Nhà nước nếu thuộc diện chính sách. Quy định này phù hợp với thực tế tạo lập nhà ở nhỏ lẻ, nhưng không đồng nghĩa mọi nguồn tiền đều được dùng tùy ý; vẫn phải tuân thủ điều kiện vay, hỗ trợ và mục đích sử dụng vốn.
Điều kiện để áp dụng đúng
Trước hết phải xác định chính xác loại nhà ở và chủ thể phát triển nhà ở, vì cùng một nguồn vốn nhưng được chấp nhận hay không phụ thuộc vào nhóm quy định tương ứng. Sau đó cần đối chiếu với các quy định liên quan về huy động vốn, thanh toán, vay vốn, phát hành chứng khoán và sử dụng vốn nhà nước.
Với các hình thức huy động từ bên ngoài như góp vốn, hợp tác, trái phiếu, tiền trả trước của khách hàng, điều kiện pháp lý không nằm ở Điều 115 בלבד mà còn nằm ở cơ chế kiểm soát giao dịch và tiến độ dự án. Vì vậy, Điều 115 là căn cứ xác định được phép huy động từ đâu, không phải giấy phép tự động cho mọi cách gọi vốn.
Hiểu sai thường gặp
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ cần có tiền thì mọi loại nhà ở đều có thể sử dụng như nhau. Thực tế, Điều 115 phân biệt rất rõ giữa vốn thị trường, vốn ngân sách, vốn hỗ trợ xã hội và vốn phục vụ tái định cư; dùng sai nhóm vốn sẽ kéo theo sai cơ chế quản lý dự án.
Một nhầm lẫn khác là đồng nhất tiền khách hàng trả trước với “vốn tự có” của chủ đầu tư. Đây là nguồn vốn huy động từ hợp đồng, chỉ được chấp nhận trong khuôn khổ dự án đủ điều kiện và phải tuân thủ chặt chẽ nghĩa vụ công khai, bảo đảm tiến độ và bàn giao.
Cũng cần tránh hiểu rằng nguồn vốn “hợp pháp khác” là một mệnh đề mở tuyệt đối. Cụm từ này chỉ bao trùm các nguồn không bị liệt kê chi tiết nhưng vẫn phải phù hợp với pháp luật hiện hành và không trái với bản chất chính sách của từng loại nhà ở.
Lưu ý thực tiễn
Trong tranh chấp hoặc thẩm định dự án, Điều 115 thường được dùng để kiểm tra tính hợp lệ của cơ cấu vốn, chứ không chỉ để mô tả nguồn tiền. Bởi vậy, hồ sơ dự án cần thể hiện rõ nguồn vốn nào dùng cho hạng mục nào, ai là chủ thể góp vốn, và giao dịch đó có thuộc nhóm được pháp luật chấp nhận hay không.
Với nhà ở xã hội và tái định cư, phần quan trọng nhất là không tách rời nguồn vốn khỏi mục tiêu chính sách. Nếu chuyển hóa các nguồn vốn ưu đãi thành vốn thương mại một cách không đúng, rủi ro pháp lý sẽ phát sinh ở cả khâu phê duyệt dự án, huy động vốn và quyết toán.
Điều 115 vì vậy là điều khoản “định danh” nguồn lực tài chính cho từng loại nhà ở, giúp ngăn tình trạng lẫn lộn giữa đầu tư kinh doanh và thực hiện chính sách công.