Điều 108 Luật nhà ở 2023: Xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Ý nghĩa điều khoản

Điều 108 được thiết kế theo hướng dẫn chiếu, nhằm bảo đảm việc định giá nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thống nhất với cơ chế định giá nhà ở xã hội. Cách làm này tránh việc mỗi dự án áp dụng một phương pháp riêng, từ đó kiểm soát chặt chẽ giá và giữ đúng tính chất chính sách an sinh. Về bản chất, điều luật không tạo ra một “khung giá đặc thù” tách rời mà gắn việc định giá vào hai trục: nguồn vốn đầu tư và loại giao dịch.

Điểm then chốt khi áp dụng

Nếu dự án được đầu tư bằng vốn đầu tư công, giá thuê và giá thuê mua phải theo Điều 86 Luật Nhà ở 2023. Nếu dự án không sử dụng vốn quy định tại khoản 1 Điều này, giá bán, giá thuê mua và giá thuê phải theo các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 87 Luật Nhà ở 2023. Vì vậy, muốn áp dụng đúng Điều 108, trước hết phải xác định chính xác nguồn vốn dự án, sau đó mới xác định loại giá tương ứng.

Đây là điểm dễ nhầm nhất trong thực tiễn: nhiều trường hợp chỉ nhìn vào đối tượng thụ hưởng là lực lượng vũ trang nhân dân rồi cho rằng mọi dự án đều định giá như nhau. Thực tế, điều luật phân hóa rõ giữa dự án công và dự án không công; việc sai ngay từ khâu phân loại vốn sẽ kéo theo sai toàn bộ phương án giá. Khi thẩm định hoặc phê duyệt giá, cơ quan có thẩm quyền phải bám đúng cơ chế dẫn chiếu này, không được tự đặt thêm căn cứ khác ngoài luật.

Lưu ý thực tiễn

Điều 108 cần được hiểu cùng với tính chất của nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân là một loại nhà ở xã hội chuyên biệt. Do đó, giá bán, giá thuê mua, giá thuê không chỉ là bài toán kinh tế mà còn là công cụ thực hiện chính sách đối với cán bộ, chiến sĩ. Tuy nhiên, ưu tiên chính sách không đồng nghĩa với tùy nghi xác định giá; mọi mức giá vẫn phải được kiểm soát theo đúng công thức, trình tự và các khoản chi phí được phép tính theo điều luật được dẫn chiếu.

Hiểu đúng để tránh sai

Không nên hiểu Điều 108 là quy định “mở” cho phép áp dụng linh hoạt theo thực tế dự án. Ngược lại, đây là điều khoản khóa chặt phương pháp định giá bằng cách chuyển toàn bộ kỹ thuật tính giá sang Điều 86 hoặc Điều 87. Cũng không nên nhầm giữa “nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân” với mọi loại nhà công vụ hoặc nhà ở do ngành công an, quân đội quản lý; chỉ khi dự án thuộc phạm vi điều luật này thì cơ chế định giá mới được kích hoạt.

Tóm lại, giá trong Điều 108 phụ thuộc trước hết vào nguồn vốn của dự án, sau đó mới đến loại giao dịch là bán, thuê mua hay thuê. Nắm đúng hai yếu tố này là đủ để áp dụng điều luật một cách chính xác và tránh sai sót khi lập, thẩm định hoặc phê duyệt giá.