Điều 106 Luật nhà ở 2023: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Trọng tâm của Điều 106

Điều 106 không điều chỉnh việc “xây nhà” theo nghĩa kỹ thuật, mà chủ yếu xác định cơ chế chọn chủ đầu tư đối với dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Đây là điểm then chốt vì khi xác định đúng chủ đầu tư thì mới xác định được chuỗi trách nhiệm về chuẩn bị đầu tư, tổ chức thực hiện, quản lý chất lượng và bàn giao dự án. Nhà làm luật tách dự án thành hai nhóm để bảo đảm mỗi nhóm đi theo đúng kênh pháp lý tương ứng với nguồn vốn.

Phân biệt theo nguồn vốn

Dự án sử dụng vốn đầu tư công

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 Luật Nhà ở 2023, việc xác định chủ đầu tư phải tuân theo pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng. Nghĩa là tiêu chí lựa chọn không đi theo cơ chế lựa chọn thông thường của dự án nhà ở thương mại hay dự án phát triển nhà ở ngoài ngân sách. Khi đã thuộc nhóm vốn công, toàn bộ quy trình phải bám vào nguyên tắc quản lý đầu tư công, bảo đảm công khai, kiểm soát thẩm quyền và hiệu quả sử dụng vốn nhà nước.

Dự án không sử dụng vốn đầu tư công

Với dự án không dùng nguồn vốn nêu trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan tổ chức lựa chọn chủ đầu tư theo khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở 2023. Quy định này cho thấy vai trò trung tâm của địa phương trong việc lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với quy hoạch, nhu cầu nhà ở và điều kiện thực hiện dự án. Đây không phải là sự “tự quyết” tùy nghi, mà là quyền lựa chọn trong khuôn khổ tiêu chí và trình tự do luật định.

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư

Khoản 3 dẫn chiếu trực tiếp đến khoản 5 và khoản 6 Điều 84 Luật Nhà ở 2023, nên chủ đầu tư dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân theo khoản 2 không có một cơ chế riêng hoàn toàn tách biệt. Nói cách khác, khi đã được lựa chọn hợp lệ, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ chung của chủ đầu tư dự án nhà ở thuộc nhóm được luật quy định. Điểm cần lưu ý là quyền đi kèm nghĩa vụ, đặc biệt về tiến độ, chất lượng, mục đích sử dụng đất, và tuân thủ quy hoạch, thiết kế, tiêu chuẩn áp dụng.

Điều kiện để áp dụng đúng Điều 106

Muốn áp dụng đúng điều này, trước hết phải xác định dự án có phải là dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân hay không. Tiếp theo là xác định chính xác nguồn vốn, vì đây là tiêu chí kích hoạt hai cơ chế lựa chọn chủ đầu tư khác nhau. Chỉ khi phân loại đúng nguồn vốn mới xác định đúng cơ quan có thẩm quyền và đúng trình tự pháp lý cần áp dụng.

Lỗi hiểu sai thường gặp

• Nhầm rằng mọi dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang đều do một cơ quan trung ương thống nhất chỉ định chủ đầu tư.
• Nhầm lẫn giữa dự án dùng vốn đầu tư công với dự án huy động nguồn vốn khác, dẫn đến áp dụng sai trình tự lựa chọn.
• Cho rằng khi UBND cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư thì có thể bỏ qua các tiêu chí tại khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở 2023.
• Hiểu rằng chủ đầu tư loại dự án này có cơ chế đặc thù hoàn toàn riêng, trong khi khoản 3 đã dẫn chiếu trực tiếp sang quyền và nghĩa vụ chung tại Điều 84.

Lưu ý khi áp dụng vào thực tế

Trong hồ sơ, bước quan trọng nhất là làm rõ căn cứ nguồn vốn ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Nếu xác định sai nguồn vốn, toàn bộ quy trình lựa chọn chủ đầu tư sau đó có nguy cơ không phù hợp thẩm quyền và phải rà soát lại. Khi xử lý dự án cụ thể, cần đọc đồng thời Điều 106 với Điều 84 và Điều 113 Luật Nhà ở 2023 để tránh tách rời quy định dẫn chiếu.