Điều 10 Luật nhà ở 2023: Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

Ý nghĩa điều luật

Điều 10 là quy định trung tâm về quyền năng pháp lý của chủ sở hữu nhà ở, phản ánh nguyên tắc tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở. Nhà làm luật không chỉ ghi nhận quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt theo nghĩa dân sự, mà còn mở rộng sang quyền bảo vệ, khiếu nại, tố cáo, khởi kiện và quyền yêu cầu bảo trì, cải tạo, xây dựng lại theo trình tự luật định. Đây là căn cứ quan trọng để xử lý tranh chấp, bảo vệ tài sản và xác định giới hạn can thiệp của bên thứ ba, kể cả trong quan hệ với cơ quan nhà nước.

Những quyền cốt lõi cần nắm

Điểm đáng chú ý nhất là quyền bất khả xâm phạm đối với nhà ở hợp pháp, gắn với nguyên tắc không ai được tự ý chiếm giữ, cản trở hoặc xâm nhập trái luật. Bên cạnh đó, chủ sở hữu được sử dụng nhà ở không chỉ để ở mà còn cho mục đích khác mà pháp luật không cấm, nên việc khai thác nhà ở phải đặt trong giới hạn quy hoạch, xây dựng, phòng cháy, kinh doanh và trật tự công cộng. Quyền định đoạt được thể hiện khá rộng: bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các giao dịch khác theo pháp luật.

Với nhà chung cư, quyền của chủ sở hữu không dừng ở phần sở hữu riêng mà còn bao gồm phần sở hữu chung, sử dụng chung hạ tầng và tiện ích theo chế độ chung của nhà chung cư. Tuy nhiên, phần dùng chung này không bao trùm các hạng mục xây dựng để kinh doanh hoặc hạng mục phải bàn giao cho Nhà nước hay đã được thỏa thuận loại trừ trong hợp đồng. Đây là điểm thường phát sinh tranh chấp thực tế về chỗ để xe, diện tích chung, hành lang, mái, tầng kỹ thuật và các khu vực tiện ích.

Điều kiện để áp dụng đúng

Muốn vận dụng Điều 10, trước hết phải xác định đúng chủ thể có quyền và tình trạng pháp lý của nhà ở. Nhà ở phải thuộc sở hữu hợp pháp; nếu quyền sở hữu chưa được xác lập hoặc đang có tranh chấp thì phạm vi quyền sẽ bị giới hạn bởi hồ sơ, giao dịch và phán quyết có liên quan. Với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và chủ thể nước ngoài, quyền đối với nhà ở còn chịu sự điều chỉnh riêng của Luật Nhà ở và pháp luật đất đai, nên không thể suy luận từ quyền của chủ sở hữu trong nước để áp dụng máy móc.

Người sử dụng không phải chủ sở hữu

Khoản 3 cho thấy người thuê, mượn, ở nhờ hoặc người được giao quản lý chỉ được thực hiện quyền trong phạm vi thỏa thuận với chủ sở hữu. Đây không phải là quyền sở hữu độc lập, nên không được tự ý bán, thế chấp, cho tặng, thay đổi công năng hoặc xác lập quyền đối kháng với bên thứ ba nếu không có căn cứ pháp luật. Khi tranh chấp phát sinh, văn bản thỏa thuận và mục đích sử dụng là căn cứ đầu tiên để xác định phạm vi quyền.

Những hiểu sai thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là coi mọi quyền liên quan đến nhà ở đều thuộc về người đang quản lý, sử dụng thực tế. Thực tế, quyền sử dụng chỉ là quyền phái sinh từ chủ sở hữu hoặc từ căn cứ luật định, nên không thể vượt quá nội dung được giao. Một hiểu sai khác là cho rằng “được sử dụng vào mục đích khác mà pháp luật không cấm” đồng nghĩa với quyền tự do tuyệt đối; trên thực tế, mọi hoạt động vẫn phải tuân thủ điều kiện chuyên ngành và trật tự quản lý nhà ở.

Trong nhà chung cư, cũng cần tránh nhầm giữa phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Chủ sở hữu không được đơn phương chiếm dụng phần dùng chung chỉ vì mình đang sử dụng trực tiếp hoặc đã đóng góp chi phí ban đầu. Mọi việc bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại đều phải đi đúng trình tự của Luật Nhà ở và pháp luật xây dựng, không thể thực hiện tùy tiện theo ý chí cá nhân.

Lưu ý khi áp dụng thực tiễn

Khi xử lý một tình huống cụ thể, cần đối chiếu đồng thời ba lớp quy định: Luật Nhà ở, pháp luật đất đai và pháp luật liên quan về xây dựng, dân sự, kinh doanh bất động sản. Nếu có giao dịch cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý hoặc tặng cho/thừa kế, hồ sơ thỏa thuận phải được xem là căn cứ quan trọng để xác định giới hạn quyền. Khi quyền sở hữu bị xâm phạm, chủ sở hữu có đầy đủ công cụ pháp lý để yêu cầu chấm dứt vi phạm, bồi thường và khởi kiện theo trình tự tố tụng phù hợp.