Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản
Bình luận pháp lý Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: hành vi bị cấm, điểm trọng tâm và lưu ý áp dụng thực tiễn.
Điều 8. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
7. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Ý nghĩa của Điều 8
Điều 8 là điều khoản “chặn đầu vào” của hoạt động kinh doanh bất động sản. Mục tiêu là loại bỏ các hành vi làm méo mó thị trường, bảo vệ bên mua, bên thuê mua và tăng tính minh bạch của giao dịch. Cách thiết kế điều luật cho thấy lập pháp ưu tiên phòng ngừa rủi ro ngay từ điều kiện kinh doanh, thông tin dự án và cơ chế thu - sử dụng tiền của khách hàng.
Điểm đáng chú ý là điều luật không chỉ xử lý hành vi gian lận rõ ràng, mà còn cấm cả các hành vi vi phạm nghĩa vụ công khai, tài chính và chứng chỉ hành nghề. Điều đó phản ánh quan điểm quản lý: bất động sản là lĩnh vực có tính rủi ro cao, nên sai phạm về thủ tục, điều kiện và minh bạch thông tin đều có thể dẫn tới hệ quả pháp lý nghiêm trọng.
Các nhóm hành vi bị cấm cần nắm
1. Cấm kinh doanh khi chưa đủ điều kiện
Đây là nhóm vi phạm nền tảng và thường kéo theo nhiều tranh chấp nhất. Chỉ cần chủ thể đưa bất động sản hoặc dự án vào kinh doanh khi chưa đáp ứng điều kiện luật định thì hành vi đã rơi vào phạm vi cấm, không phụ thuộc vào việc giao dịch đã hoàn tất hay chưa. Khi xem xét, trọng tâm là tình trạng pháp lý của bất động sản và điều kiện của chủ thể tại thời điểm kinh doanh.
2. Cấm giả mạo, che giấu hoặc làm sai lệch thông tin
Điều luật nhắm trực tiếp vào sự trung thực của thông tin thị trường. Tài liệu giả, thông tin dự án sai lệch, hoặc không công khai theo quy định đều làm mất khả năng đánh giá đúng của bên mua và bên thuê mua. Trong thực tiễn, sai phạm không nhất thiết phải đạt mức “lừa đảo” mới bị xử lý; chỉ cần làm sai lệch thông tin trọng yếu đã có thể bị xem là vi phạm.
3. Cấm thu tiền và sử dụng tiền trái quy định
Đây là điểm then chốt đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn hình thành trong tương lai. Nhà làm luật kiểm soát chặt vì dòng tiền của khách hàng chính là nguồn rủi ro lớn nhất nếu dự án chậm tiến độ, không đủ điều kiện hoặc bị chiếm dụng vốn. Cần phân biệt vi phạm về tiến độ, tỷ lệ, mục đích và cách quản lý tiền thu với các khoản thanh toán hợp lệ theo luật.
4. Cấm trốn tránh nghĩa vụ tài chính và vi phạm quy định về môi giới, phí, lệ phí
Nhóm này nhằm bảo đảm trật tự quản lý nhà nước và tính chuẩn hóa của thị trường. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính không chỉ là vi phạm thuế, phí mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tính hợp pháp của hoạt động kinh doanh. Tương tự, việc cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới và việc thu, quản lý, sử dụng các khoản phí phải tuân thủ đúng khuôn khổ pháp luật.
Điểm dễ hiểu sai trong thực tế
Một nhầm lẫn phổ biến là cho rằng chỉ khi có hành vi gian dối rõ rệt mới bị coi là vi phạm. Thực tế, Điều 8 bao quát cả hành vi “không công khai thông tin” và “kinh doanh không đủ điều kiện”, tức là nhiều trường hợp vi phạm mang tính thủ tục nhưng hậu quả pháp lý vẫn rất lớn.
Nhầm lẫn thứ hai là đồng nhất mọi vi phạm của chủ đầu tư với tranh chấp dân sự thuần túy. Khi hành vi chạm vào các nhóm bị cấm của Điều 8, vấn đề không chỉ là nghĩa vụ hợp đồng mà còn là vi phạm trật tự quản lý nhà nước, từ đó kéo theo trách nhiệm hành chính, dân sự và trong trường hợp đủ dấu hiệu thì cả trách nhiệm khác theo luật liên quan.
Lưu ý khi áp dụng
Khi đánh giá một tình huống cụ thể, cần xác định đúng ba lớp vấn đề: chủ thể có đủ điều kiện kinh doanh hay không, đối tượng kinh doanh có đủ điều kiện pháp lý hay không, và cách thức huy động - quản lý - sử dụng tiền có đúng luật hay không. Nếu thiếu một trong ba lớp này, nguy cơ rơi vào hành vi bị cấm là rất cao.
Đối với giao dịch liên quan dự án hình thành trong tương lai, cần đặc biệt kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, thông tin công khai, điều kiện mở bán và cơ chế thu tiền. Đây là khu vực mà sai phạm thường xuất hiện dưới hình thức “thỏa thuận trước”, “giữ chỗ”, “đặt cọc” hoặc “phí tư vấn” nhưng bản chất là huy động tiền trái quy định.
Kết luận thực tiễn
Điều 8 không chỉ là danh mục cấm, mà là chuẩn mực tuân thủ cốt lõi của toàn bộ hoạt động kinh doanh bất động sản. Muốn áp dụng đúng, phải nhìn vào bản chất của hành vi và tác động của nó đối với tính minh bạch, điều kiện kinh doanh và an toàn dòng tiền trong thị trường.