Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản
Bình luận pháp lý Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thẩm quyền Bộ Xây dựng, Chính phủ và Quốc hội trong điều tiết thị trường.
Điều 79. Thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản
1. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản quy định tại Điều 78 của Luật này theo chức năng, nhiệm vụ được giao.
2. Trong thẩm quyền được giao, Chính phủ quyết định biện pháp điều tiết thị trường bất động sản thông qua điều hành thực hiện các chính sách đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, đất đai, tài chính quy định tại Điều 78 của Luật này.
3. Trường hợp vượt thẩm quyền, Chính phủ báo cáo, trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định các chính sách, giải pháp điều tiết thị trường bất động sản.
4. Chính phủ quy định chi tiết khoản 1 Điều này.
Ý nghĩa lập pháp
Điều 79 được thiết kế để tạo một cơ chế điều tiết thị trường bất động sản theo trật tự hành chính - lập pháp rõ ràng, thay vì phản ứng tùy nghi theo biến động thị trường. Điểm cốt lõi là Nhà nước không điều tiết bằng một chủ thể duy nhất, mà bằng chuỗi thẩm quyền có phân công, phối hợp và kiểm soát lẫn nhau. Cách thiết kế này nhằm bảo đảm biện pháp điều tiết vừa bám sát thực tiễn thị trường, vừa đúng thẩm quyền theo Hiến pháp và luật tổ chức bộ máy.
Phạm vi thẩm quyền cần nắm
Bộ Xây dựng chỉ giữ vai trò chủ trì nghiên cứu, tổng hợp và đề xuất biện pháp điều tiết theo Điều 78; đây không phải là thẩm quyền tự mình quyết định biện pháp điều tiết có tính bắt buộc chung. Chính phủ là chủ thể quyết định trong phạm vi thẩm quyền được giao, thông qua các công cụ điều hành về đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, đất đai và tài chính. Khi vượt quá thẩm quyền hành pháp, hồ sơ phải được báo cáo, trình Quốc hội hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định.
Điều kiện để áp dụng thực tế
Điều luật này chỉ được “kích hoạt” khi xuất hiện nhu cầu điều tiết thị trường gắn với các biện pháp tại Điều 78 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều kiện quan trọng là biện pháp dự kiến phải được đặt đúng trong thẩm quyền của từng chủ thể; nếu liên quan đến chính sách lớn vượt khung điều hành của Chính phủ thì không thể ban hành bằng quyết định hành chính thông thường. Do đó, giá trị áp dụng của điều luật nằm ở việc xác định đúng cấp có thẩm quyền trước khi triển khai biện pháp điều tiết.
Những hiểu nhầm thường gặp
Hiểu nhầm phổ biến là cho rằng Bộ Xây dựng có quyền trực tiếp “ra lệnh” điều tiết thị trường bất động sản. Thực ra, Bộ chỉ đóng vai trò tham mưu - kiến nghị, còn quyết định chính sách thuộc Chính phủ hoặc cơ quan lập pháp khi vượt thẩm quyền. Một nhầm lẫn khác là xem mọi biện pháp điều tiết đều có thể ban hành ngay bằng văn bản của Chính phủ, trong khi khoản 3 đã đặt ra giới hạn rõ ràng đối với các vấn đề vượt thẩm quyền.
Lưu ý khi vận dụng
Khi đánh giá tính hợp pháp của một biện pháp điều tiết thị trường bất động sản, cần kiểm tra đồng thời ba lớp: nội dung biện pháp, chủ thể ban hành và căn cứ thẩm quyền. Nếu thiếu một trong ba yếu tố này, biện pháp dễ rơi vào tình trạng vượt quyền hoặc sai trình tự. Trong thực tiễn, Điều 79 là căn cứ quan trọng để phân định ranh giới giữa hoạt động điều hành thị trường và hoạt động lập pháp đối với chính sách bất động sản có tác động lớn.