Điều 78 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản
Bình luận pháp lý ngắn gọn về Điều 78 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: biện pháp điều tiết thị trường, mục tiêu và lưu ý áp dụng.
Điều 78. Các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản
1. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn[10], chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở để thực hiện dự án bất động sản.
2. Điều chỉnh nguồn cung, cơ cấu thị trường bất động sản thông qua điều chỉnh mục tiêu, quy mô, tiến độ, cơ cấu sản phẩm của các dự án bất động sản.
3. Gia hạn nộp thuế cho các đối tượng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có khó khăn đặc biệt trong từng thời kỳ.
4. Hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi đối với khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với các loại hình bất động sản cần hỗ trợ, ưu tiên phát triển.
5. Điều hành chính sách tài chính, tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản phù hợp tình hình thị trường trong từng thời kỳ.
6. Thực hiện điều hành chính sách khác để điều tiết thị trường bất động sản trong từng thời kỳ.
Ý nghĩa điều khoản
Điều 78 thể hiện quan điểm quản lý thị trường bất động sản bằng công cụ tổng thể, linh hoạt và theo chu kỳ, thay vì chỉ dựa vào mệnh lệnh hành chính đơn lẻ. Các biện pháp được liệt kê đều hướng tới mục tiêu cân bằng cung - cầu, hạn chế sốc giá, hỗ trợ phân khúc cần khuyến khích và xử lý tình huống thị trường biến động bất thường.
Đây không phải là quy định trao quyền đương nhiên cho một chủ thể áp dụng ngay mọi biện pháp, mà là khung pháp lý để cơ quan có thẩm quyền lựa chọn công cụ phù hợp. Khi áp dụng, phải căn cứ tình hình thị trường, thẩm quyền quản lý và các chính sách liên quan về đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, thuế, tín dụng.
Điểm cần nắm khi áp dụng
Trọng tâm của điều luật nằm ở cụm từ “trong từng thời kỳ”. Điều đó cho thấy biện pháp điều tiết không mang tính thường xuyên, cố định, mà chỉ được kích hoạt khi thị trường có diễn biến cần điều chỉnh và phải bảo đảm tính tương thích với bối cảnh kinh tế - xã hội.
Nhóm biện pháp tại các khoản 1 đến 5 là các công cụ cụ thể: điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch; điều chỉnh cơ cấu dự án; gia hạn thuế; hỗ trợ lãi suất; điều hành tài chính, tín dụng. Khoản 6 là quy định mở, nhưng không đồng nghĩa với quyền tùy nghi vô hạn; mọi chính sách khác vẫn phải nằm trong khuôn khổ pháp luật và mục tiêu điều tiết thị trường.
Cấu thành để vận dụng điều luật
Muốn áp dụng Điều 78, trước hết phải có căn cứ về tình trạng thị trường cần điều tiết, như mất cân đối cung - cầu, giá tăng nóng, dòng vốn bị siết quá mức, hoặc phân khúc nhà ở cần được ưu tiên phát triển. Tiếp theo là xác định đúng thẩm quyền của cơ quan ban hành hoặc quyết định biện pháp. Cuối cùng, biện pháp được chọn phải có tính khả thi, có căn cứ chính sách và không vượt quá giới hạn pháp luật chuyên ngành.
Những hiểu sai thường gặp
Hiểu sai phổ biến là coi Điều 78 như một quy định cho phép “can thiệp hành chính” trực tiếp vào giá nhà ở từng dự án. Thực chất, điều luật chủ yếu thiết kế các công cụ điều tiết ở tầm chính sách, chứ không phải cơ chế ấn định giá cụ thể cho từng giao dịch trên thị trường.
Một nhầm lẫn khác là xem khoản 6 như căn cứ mở để ban hành bất kỳ biện pháp nào. Trên thực tế, “chính sách khác” vẫn phải phục vụ mục tiêu điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp và phù hợp với thẩm quyền của cơ quan ban hành.
Lưu ý thực tiễn
Khi nghiên cứu hoặc viện dẫn Điều 78, cần phân biệt rõ giữa biện pháp điều tiết thị trường và biện pháp quản lý dự án cụ thể. Nhiều tình huống trên thực tế không phải là điều tiết thị trường theo nghĩa của điều luật này mà là quyết định hành chính về quy hoạch, đầu tư, đất đai hoặc tín dụng.
Điều luật này có giá trị định hướng lớn trong hoạch định chính sách hơn là trong giải quyết tranh chấp dân sự đơn lẻ. Vì vậy, khi áp dụng vào tình huống cụ thể, trọng tâm không nằm ở việc “có áp dụng được Điều 78 hay không”, mà nằm ở việc biện pháp được ban hành có đúng thẩm quyền, đúng mục tiêu và đúng thời điểm hay không.