Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản
Phân tích Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản, điều kiện áp dụng và lưu ý thực tiễn.
Điều 77. Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản
1. Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn[9], chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường; bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.
2. Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản trong trường hợp thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. nhưng phải bảo đảm các yếu tố sau đây:
a) Tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân;
b) Tôn trọng tối đa các quy luật thị trường;
c) Bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan;
d) Kịp thời, khả thi, phù hợp về thời điểm và đối tượng áp dụng.
Ý nghĩa điều chỉnh
Điều 77 thể hiện quan điểm quản lý thị trường bất động sản không theo lối can thiệp hành chính tùy nghi, mà dựa trên công cụ quy hoạch, kế hoạch và định hướng phát triển đô thị, nhà ở. Mục tiêu là bảo đảm cơ cấu sản phẩm, cung cầu và nhịp độ phát triển phù hợp từng giai đoạn, tránh tình trạng lệch pha giữa nhu cầu thực và nguồn cung. Đây là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững.
Hai tầng điều tiết cần phân biệt
Tầng thứ nhất là điều tiết thường xuyên thông qua các công cụ quản lý nhà nước như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình phát triển đô thị, nhà ở. Ở tầng này, điều luật không nhằm “điều khiển giá” hay thay thế cơ chế thị trường, mà nhằm tạo khuôn khổ phát triển có trật tự. Tầng thứ hai là điều tiết trong tình huống thị trường có diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội; đây là cơ chế can thiệp đặc biệt, chỉ được kích hoạt khi xuất hiện dấu hiệu bất ổn rõ ràng.
Điều kiện để áp dụng biện pháp điều tiết mạnh
Muốn áp dụng cơ chế điều tiết trong trường hợp đặc biệt, trước hết phải có tình trạng thị trường bất động sản diễn biến phức tạp và tác động thực sự đến ổn định kinh tế - xã hội. Sau đó, việc can thiệp phải bảo đảm bốn nguyên tắc: thống nhất nền kinh tế quốc dân, tôn trọng tối đa quy luật thị trường, bảo vệ lợi ích của Nhà nước và quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân, đồng thời phải kịp thời, khả thi, đúng thời điểm và đúng đối tượng. Các nguyên tắc này đặt ra giới hạn pháp lý rất rõ đối với mọi biện pháp điều tiết.
Điểm cần tránh khi hiểu và áp dụng
Không nên hiểu điều luật này như một căn cứ cho phép Nhà nước tùy ý áp trần giá, áp lệnh hành chính hoặc can thiệp thường xuyên vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều luật cũng không đồng nghĩa với việc cứ thị trường biến động là được áp dụng biện pháp đặc biệt; phải có dấu hiệu phức tạp và ảnh hưởng đến ổn định vĩ mô. Trong thực tiễn, sai lầm phổ biến là đồng nhất “điều tiết thị trường” với “siết thị trường”, trong khi bản chất của điều luật là điều chỉnh để thị trường vận hành ổn định hơn.
Lưu ý thực tiễn
Khi xem xét một chính sách hoặc biện pháp quản lý cụ thể, cần đối chiếu với mục tiêu điều tiết, mức độ ảnh hưởng đến cung cầu, và tính tương thích với quy luật thị trường. Nếu biện pháp vượt quá phạm vi cần thiết hoặc áp dụng không đúng thời điểm, đối tượng, biện pháp đó dễ rơi vào tình trạng thiếu cơ sở pháp lý và khó bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp về quản lý kinh tế. Vì vậy, Điều 77 là điều khoản định hướng quan trọng, nhưng chỉ phát huy đúng vai trò khi được triển khai bằng các công cụ minh bạch, có căn cứ và phù hợp bối cảnh thị trường.