Điều 76 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Kinh phí xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

Ý nghĩa lập pháp

Điều 76 được thiết kế để bảo đảm hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản không chỉ tồn tại trên giấy mà có nguồn lực duy trì lâu dài. Trọng tâm của quy định này là chuyển việc xây dựng cơ sở dữ liệu từ tư duy “đầu tư ban đầu” sang “vận hành thường xuyên”, vì dữ liệu chỉ có giá trị khi được cập nhật, chuẩn hóa và khai thác liên tục.

Quy định cũng cho thấy quan điểm rõ ràng của Nhà nước: dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản là hạ tầng thông tin phục vụ quản lý công, nên ngân sách nhà nước vẫn giữ vai trò chủ đạo. Tuy nhiên, pháp luật đồng thời mở cửa cho cơ chế xã hội hóa có kiểm soát để giảm gánh nặng ngân sách và tăng tính chuyên nghiệp trong cung ứng dịch vụ công nghệ, phần mềm và khai thác dữ liệu.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Khoản 1 Điều 76 xác định phạm vi chi rất rộng, bao trùm từ hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, điều tra thu thập thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu đến duy trì vận hành thường xuyên. Đây không phải là khoản chi đơn lẻ cho “xây dựng hệ thống”, mà là cơ chế tài chính cho toàn bộ vòng đời của hệ thống thông tin.

Cần hiểu đúng rằng ngân sách nhà nước là nguồn chính, nhưng không phải nguồn duy nhất. Việc dẫn chiếu đồng thời đến pháp luật về ngân sách nhà nước, đầu tư công và “nguồn khác theo quy định của pháp luật” cho phép bố trí vốn đa nguồn, nhưng mọi khoản chi vẫn phải nằm trong khuôn khổ pháp lý về quản lý tài chính công.

Khoản 2 thể hiện cơ chế khuyến khích tổ chức, cá nhân đủ năng lực tham gia đầu tư hạ tầng, cung cấp phần mềm ứng dụng và khai thác dữ liệu. Tuy nhiên, đây không phải sự chuyển giao toàn bộ trách nhiệm quản lý nhà nước cho khu vực tư nhân; chủ thể tư nhân chỉ tham gia theo phạm vi được pháp luật cho phép và phải đáp ứng điều kiện năng lực, an toàn dữ liệu, chất lượng dịch vụ.

Khoản 3 giao Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định chi tiết về sử dụng kinh phí, xác định giá dịch vụ và quản lý số tiền thu được từ cung cấp thông tin, dữ liệu. Điều này cho thấy hoạt động khai thác dữ liệu không phải tự do thu phí tùy ý, mà phải tuân theo cơ chế giá và chế độ quản lý tài chính thống nhất.

Điều kiện để quy định được vận hành

Để Điều 76 phát sinh hiệu lực thực tế, trước hết phải có hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu được thiết lập hoặc đang trong quá trình xây dựng, cập nhật, vận hành. Tiếp theo là phải có kế hoạch, dự toán và nguồn kinh phí được bố trí hợp lệ theo đúng thẩm quyền.

Đối với phần xã hội hóa, tổ chức, cá nhân tham gia phải có đủ năng lực kỹ thuật, tài chính và đáp ứng các yêu cầu pháp luật chuyên ngành liên quan đến công nghệ thông tin, dữ liệu và giá dịch vụ. Nếu không có các điều kiện này, việc tham gia chỉ dừng ở hình thức hợp tác, không tạo ra căn cứ pháp lý để triển khai dịch vụ hoặc thu tiền hợp lệ.

Hiểu đúng, tránh nhầm lẫn

Một nhầm lẫn thường gặp là coi Điều 76 như quy định về “bán dữ liệu nhà ở và bất động sản”. Thực tế, điều luật chủ yếu điều chỉnh cơ chế tài chính cho việc xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin; việc cung cấp dữ liệu chỉ là một phần của cơ chế này và phải theo khung giá, khung phí, hoặc cơ chế thu hợp pháp.

Nhầm lẫn khác là cho rằng chỉ cần có ngân sách trung ương là đủ. Quy định đã mở đường cho nguồn ngân sách địa phương và các nguồn khác theo luật, nên khi áp dụng phải nhìn vào mô hình phân cấp, nhiệm vụ được giao và dự toán được phê duyệt ở từng cấp.

Cũng không nên hiểu rằng mọi tổ chức, cá nhân đều được tham gia cung cấp phần mềm hay khai thác dữ liệu. Điều luật đặt ra tiêu chí “đủ điều kiện năng lực”, do đó tính hợp pháp của chủ thể cung ứng dịch vụ là điều kiện tiên quyết, không phải yếu tố phụ.

Lưu ý thực tiễn

Trong tình huống cụ thể, cần tách bạch giữa chi phí đầu tư xây dựng hệ thống và chi phí vận hành, cập nhật, duy trì thường xuyên để áp dụng đúng chế độ tài chính. Việc hạch toán sai nhóm chi thường dẫn đến vướng mắc về thẩm quyền phê duyệt, quyết toán và kiểm soát chi.

Khi khai thác dữ liệu, cơ quan, đơn vị quản lý phải bám sát quy định của Bộ Tài chính về giá dịch vụ và sử dụng khoản thu. Đây là điểm then chốt để tránh tình trạng thu sai căn cứ, thu vượt khung hoặc sử dụng nguồn thu không đúng mục đích.

Tóm lại, Điều 76 không chỉ là quy định về nguồn tiền, mà là nền tảng tài chính để hình thành một hạ tầng dữ liệu công có khả năng vận hành bền vững, phục vụ quản lý nhà ở và điều tiết thị trường bất động sản một cách minh bạch hơn.