Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Ý nghĩa của quy định

Điều 70 đặt nền tảng cho việc chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới bất động sản bằng cách kiểm soát đầu vào của người hành nghề. Quy định này không nhằm tạo rào cản thủ tục, mà nhằm bảo đảm người được cấp chứng chỉ có kiến thức, năng lực pháp lý và tư cách phù hợp với tính chất của nghề. Cách thiết kế điều kiện cho thấy cơ quan lập pháp chú trọng cả chất lượng chuyên môn lẫn yêu cầu về trách nhiệm xã hội của người môi giới.

Hai lớp điều kiện cần tách bạch

Khoản 1 Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện để được dự thi sát hạch, còn khoản 2 Điều 70 quy định điều kiện để được cấp chứng chỉ. Đây là điểm dễ bị hiểu nhầm nhất trong thực tế: đỗ kỳ thi chưa đồng nghĩa đương nhiên được cấp chứng chỉ, nếu người dự thi còn thiếu điều kiện pháp lý ở khoản 2. Ngược lại, người đủ tuổi nghề hoặc đang làm việc trong lĩnh vực bất động sản cũng không thể bỏ qua bước sát hạch.

Điều kiện dự thi

Người dự thi phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học bồi dưỡng kiến thức hành nghề, tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên, và đã nộp hồ sơ cùng kinh phí dự thi. Như vậy, pháp luật yêu cầu tối thiểu về trình độ học vấn và chứng minh đã được trang bị kiến thức nền tảng trước khi bước vào kỳ sát hạch. Điều kiện nộp hồ sơ và kinh phí là điều kiện thủ tục bắt buộc, thiếu một trong các thành phần này thì hồ sơ dự thi không hợp lệ.

Điều kiện được cấp chứng chỉ

Muốn được cấp chứng chỉ, người dự thi phải qua sát hạch, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, và không thuộc các trường hợp bị loại trừ về hình sự hoặc hành chính. Nhóm điều kiện này phản ánh yêu cầu về tư cách pháp lý của người hành nghề, không chỉ dừng ở việc biết nghiệp vụ. Do đó, cơ quan có thẩm quyền không thể chỉ căn cứ vào kết quả thi mà bỏ qua tình trạng pháp lý hiện tại của người đề nghị cấp chứng chỉ.

Điểm cần chú ý khi áp dụng

Điều kiện “không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự” và các tình trạng bị tạm giam, chấp hành án, bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính hoặc bị Tòa án cấm hành nghề đều là những căn cứ loại trừ trực tiếp. Đây là cơ chế bảo vệ thị trường và người tiêu dùng, đồng thời ngăn việc người chưa đủ tư cách vẫn tham gia hoạt động môi giới. Khi tình trạng pháp lý của cá nhân thay đổi, việc xem xét cấp chứng chỉ phải căn cứ vào thời điểm giải quyết hồ sơ, không chỉ căn cứ vào thời điểm học hoặc đăng ký thi.

Một hiểu sai thường gặp là coi chứng chỉ hành nghề như giấy phép đương nhiên cho phép hoạt động độc lập trong mọi trường hợp. Thực tế, chứng chỉ chỉ là điều kiện pháp lý quan trọng để hành nghề, còn việc tổ chức hoạt động môi giới vẫn phải tuân thủ các quy định khác của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và pháp luật liên quan. Vì vậy, khi áp dụng Điều 70 cần đọc cùng các quy định về hành nghề, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản và trách nhiệm của môi giới.

Giá trị thực tiễn

Điều 70 giúp cơ quan quản lý có căn cứ rõ ràng để sàng lọc người hành nghề ngay từ đầu và xử lý thống nhất hồ sơ cấp chứng chỉ. Với người học và người làm nghề, điều quan trọng nhất là chuẩn bị đầy đủ cả ba nhóm: kiến thức, hồ sơ và tư cách pháp lý. Với doanh nghiệp và khách hàng, quy định này là cơ sở để kiểm tra tính hợp pháp của người môi giới trước khi giao dịch.