Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

Ý nghĩa của điều luật

Điều 7 không phải là quy định về điều kiện kinh doanh hay trình tự đầu tư cụ thể, mà là điều khoản thể hiện định hướng chính sách của Nhà nước đối với toàn bộ lĩnh vực bất động sản. Tinh thần xuyên suốt là khuyến khích phát triển nhưng phải gắn với quản lý thị trường, bảo đảm an toàn, minh bạch và phù hợp quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Vì vậy, điều luật này có giá trị “mở đường” cho các cơ chế ưu đãi, hỗ trợ, điều tiết và chuẩn hóa giao dịch; khi áp dụng thực tế, phải đối chiếu thêm các luật chuyên ngành, quy định về đất đai, nhà ở, đầu tư, thuế, tín dụng và phòng chống rửa tiền.

Trọng tâm cần nắm

1. Khuyến khích nhưng có chọn lọc

Nhà nước không khuyến khích đầu tư bất động sản một cách chung chung, mà gắn với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ, từng địa bàn. Điều này phản ánh quan điểm ưu tiên nguồn lực vào những dự án cần thiết, có lợi cho quy hoạch, an sinh và phát triển đô thị bền vững.

Do đó, không phải mọi dự án bất động sản đều mặc nhiên được hưởng cơ chế thuận lợi; yếu tố quyết định là tính phù hợp với chính sách phát triển và loại hình dự án được Nhà nước ưu tiên.

2. Ưu đãi tập trung vào nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư

Khoản 2 cho thấy nhà làm luật ưu tiên rõ rệt cho nhà ở xã hội và các dự án bất động sản thuộc diện ưu đãi đầu tư. Đây là cơ sở chính sách cho việc thiết kế các ưu đãi về đất đai, hạ tầng, tài chính hoặc thủ tục ở các văn bản khác.

Cần hiểu đúng rằng Điều 7 chỉ xác lập chủ trương ưu đãi, còn mức ưu đãi cụ thể phải tìm ở văn bản chuyên ngành. Người áp dụng không thể suy diễn trực tiếp từ điều này để đòi một ưu đãi cụ thể nếu luật chuyên ngành chưa quy định.

3. Hỗ trợ hạ tầng là điều kiện để dự án vận hành thực chất

Khoản 3 và khoản 4 cho thấy chính sách bất động sản không dừng ở phần “nhà và đất”, mà còn bao gồm hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án, trong dự án, dịch vụ công ích đô thị và hạ tầng xã hội. Đây là cách tiếp cận thực tiễn, vì giá trị và khả năng khai thác của dự án phụ thuộc lớn vào kết nối hạ tầng và tiện ích công cộng.

Khi xem xét dự án ưu đãi, cần đánh giá đồng thời phần xây dựng chính và hệ thống hạ tầng đi kèm; thiếu yếu tố này thường dẫn đến hiểu sai rằng chỉ cần có công trình nhà ở là đủ điều kiện hưởng chính sách.

4. Minh bạch hóa thị trường là mục tiêu độc lập

Khoản 5, 6 và 7 thể hiện rõ xu hướng quản lý thị trường theo hướng an toàn, bền vững và kiểm soát được dòng tiền giao dịch. Thanh toán không dùng tiền mặt và giao dịch qua sàn là hai công cụ quan trọng để hạn chế giao dịch ngầm, giảm rủi ro tranh chấp và tăng khả năng truy vết nghĩa vụ tài chính.

Đây là chính sách định hướng quản lý, không nên hiểu máy móc là mọi giao dịch đều bắt buộc qua sàn hoặc bắt buộc không dùng tiền mặt trong mọi trường hợp nếu văn bản áp dụng trực tiếp không quy định như vậy. Khi có quy định cụ thể ở luật hoặc nghị định, quy định chuyên ngành đó sẽ quyết định phạm vi bắt buộc.

Các hiểu lầm thường gặp

• Cho rằng Điều 7 tự tạo ra ưu đãi tài chính hoặc đất đai cho mọi dự án bất động sản.
• Cho rằng giao dịch qua sàn là nghĩa vụ bắt buộc trong mọi trường hợp.
• Cho rằng thanh toán không dùng tiền mặt đã được áp dụng như một nguyên tắc tuyệt đối cho toàn bộ giao dịch bất động sản chỉ từ riêng Điều 7.
• Cho rằng chính sách khuyến khích đồng nghĩa với việc được miễn toàn bộ rủi ro pháp lý về điều kiện dự án, nghĩa vụ tài chính hoặc thủ tục đầu tư.

Lưu ý khi áp dụng

Điều 7 chỉ phát huy giá trị khi đặt cùng các quy định cụ thể về điều kiện dự án, thẩm quyền chấp thuận, ưu đãi đầu tư, nghĩa vụ tài chính và thủ tục giao dịch. Trong thực tiễn, đây là điều khoản nền tảng để giải thích chính sách, nhưng không phải căn cứ duy nhất để kết luận một dự án được phép làm gì hoặc được hưởng gì.

Khi xử lý hồ sơ, cần tách bạch giữa chủ trương chính sách và quyền, nghĩa vụ pháp lý cụ thể. Đây là điểm mấu chốt để tránh nhầm lẫn giữa định hướng quản lý của Nhà nước và căn cứ phát sinh quyền lợi trực tiếp của chủ đầu tư hoặc bên giao dịch.