Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Quyền, nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, các bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản

Trọng tâm điều luật

Điều 68 thiết lập một cơ chế pháp lý rất rõ: quan hệ dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản được vận hành chủ yếu bằng hợp đồng, nhưng hợp đồng không được tách rời khuôn khổ bắt buộc của luật chuyên ngành. Đây là cách tiếp cận cân bằng giữa tự do thỏa thuận và kiểm soát rủi ro trong lĩnh vực có ảnh hưởng trực tiếp đến vận hành tài sản, quyền lợi cư dân, chủ sở hữu và bên cung cấp dịch vụ.

Điểm cần nắm là phí tư vấn, giá dịch vụ quản lý bất động sản không bị ấn định cứng, mà do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, sự thỏa thuận này chỉ hợp pháp khi nội dung, phương thức thu, căn cứ tính và các điều khoản liên quan không trái Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định có liên quan. Vì vậy, hợp đồng không phải là “vùng tự do tuyệt đối”, mà là sự tự do trong giới hạn luật định.

Điều kiện để áp dụng

Quy định này được kích hoạt khi có quan hệ cung ứng dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản giữa các chủ thể liên quan và các bên đã xác lập thỏa thuận bằng hợp đồng. Khi đã có hợp đồng, nghĩa vụ đầu tiên là thực hiện đúng cam kết; nghĩa vụ thứ hai là bồi thường thiệt hại nếu có lỗi gây ra thiệt hại thực tế. Hai nghĩa vụ này gắn chặt với nhau, trong đó bồi thường không thay thế nghĩa vụ thực hiện hợp đồng mà là hậu quả pháp lý bổ sung khi vi phạm gây tổn thất.

Lưu ý áp dụng thực tiễn

Không nên hiểu Điều 68 theo hướng chỉ cần ghi mức phí trong hợp đồng là đủ. Trên thực tế, điều khoản về phí, giá dịch vụ, phạm vi công việc, tiêu chuẩn chất lượng, thời hạn thanh toán, cơ chế xử lý vi phạm và trách nhiệm bồi thường phải được thiết kế đủ rõ để có thể thực thi. Nếu điều khoản mơ hồ, tranh chấp thường phát sinh ở chính khâu xác định đã hoàn thành dịch vụ hay chưa, thiệt hại phát sinh từ đâu và lỗi thuộc về bên nào.

Điều luật cũng cho thấy lập pháp ưu tiên tính minh bạch và trách nhiệm nghề nghiệp trong dịch vụ bất động sản. Bên cung cấp dịch vụ không chỉ cần thu phí đúng thỏa thuận mà còn phải bảo đảm hiệu quả thực hiện và chịu trách nhiệm khi vi phạm nghĩa vụ. Bên sử dụng dịch vụ, ngược lại, cần đọc kỹ phạm vi dịch vụ và điều kiện thanh toán để tránh hiểu nhầm rằng mọi chi phí đều mặc nhiên được chấp nhận nếu đã ghi trong hợp đồng.

Những hiểu nhầm thường gặp

Một hiểu nhầm phổ biến là cho rằng hợp đồng dịch vụ bất động sản hoàn toàn do các bên tự do quyết định, kể cả các điều khoản trái quy định chuyên ngành. Cách hiểu này không đúng, vì thỏa thuận chỉ có giá trị trong giới hạn pháp luật cho phép. Một hiểu nhầm khác là cho rằng chỉ cần đã bồi thường thiệt hại thì không còn phải thực hiện nghĩa vụ hợp đồng; trên thực tế, trách nhiệm bồi thường chỉ xử lý hậu quả của vi phạm, còn nghĩa vụ chính vẫn phải được thực hiện nếu còn khả năng và còn ý nghĩa pháp lý.

Tóm lại, Điều 68 đặt nền cho nguyên tắc: hợp đồng là trung tâm, nhưng pháp luật chuyên ngành là giới hạn. Trong thực tiễn, điều khoản này đặc biệt quan trọng khi soạn thảo, rà soát và xử lý tranh chấp về phí dịch vụ, chất lượng dịch vụ và trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.