Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Nguyên tắc, phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản

Ý nghĩa điều luật

Điều 66 cho thấy cách tiếp cận của pháp luật là mở cửa cho dịch vụ chuyên nghiệp nhưng vẫn siết chặt điều kiện hành nghề và phạm vi cung ứng. Đây là cơ sở để bảo đảm thị trường dịch vụ bất động sản vận hành bằng năng lực chuyên môn, không dựa vào quảng cáo hoặc kinh nghiệm thực tế đơn thuần.

Điểm cốt lõi của điều luật là quản lý rủi ro: tư vấn phải đúng chuyên môn, còn bất động sản được quản lý phải là tài sản hợp pháp. Cách thiết kế này nhằm hạn chế tình trạng tư vấn sai lĩnh vực, quản lý tài sản không đủ điều kiện pháp lý hoặc vượt quá phạm vi ủy quyền.

Điều kiện để áp dụng

Điều luật này chỉ được “kích hoạt” khi chủ thể thực hiện dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản trên cơ sở kinh doanh dịch vụ. Với tư vấn, người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ phù hợp với lĩnh vực tư vấn cụ thể theo điểm a khoản 1 Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Với quản lý, đối tượng quản lý phải là bất động sản hợp pháp theo điểm b khoản 1 Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Riêng hoạt động quản lý, yếu tố ủy quyền là điểm then chốt. Chủ thể quản lý không đương nhiên có quyền bán, cho thuê hay chuyển nhượng tài sản; mọi giao dịch và việc thực hiện quyền, nghĩa vụ với bên thứ ba đều phải nằm trong phạm vi ủy quyền của chủ sở hữu hoặc người có quyền sử dụng đất.

Phạm vi tư vấn và quản lý

Phạm vi tư vấn được giới hạn ở bốn nhóm nội dung: đầu tư tạo lập, tài chính, giá và hợp đồng kinh doanh bất động sản. Đây là phạm vi đủ rộng để phục vụ thị trường, nhưng không biến dịch vụ tư vấn thành hoạt động đại diện pháp lý toàn diện hoặc thay thế các dịch vụ nghề nghiệp khác.

Phạm vi quản lý bất động sản lại thiên về tổ chức khai thác và vận hành tài sản: thực hiện giao dịch theo ủy quyền, duy trì hoạt động bình thường, bảo trì, sửa chữa, giám sát khai thác sử dụng. Nói cách khác, đây là dịch vụ vận hành tài sản, không phải quyền sở hữu hay quyền định đoạt độc lập đối với bất động sản.

Hiểu sai thường gặp

Một nhầm lẫn phổ biến là coi mọi hoạt động hỗ trợ bất động sản đều là “quản lý bất động sản”. Thực tế, nếu không có yếu tố tổ chức vận hành tài sản hoặc không được giao ủy quyền tương ứng, thì chưa đủ để xác định là dịch vụ quản lý theo điều luật này.

Nhầm lẫn thứ hai là cho rằng chỉ cần có giấy phép kinh doanh là có thể tư vấn mọi vấn đề liên quan bất động sản. Điều luật yêu cầu người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ phù hợp với đúng lĩnh vực tư vấn, nên không được suy diễn năng lực chung thành năng lực chuyên sâu ở mọi mảng.

Lưu ý khi áp dụng thực tiễn

Khi ký hợp đồng dịch vụ, cần xác định rõ loại dịch vụ là tư vấn hay quản lý, phạm vi công việc, giới hạn ủy quyền và trách nhiệm của các bên. Nếu không làm rõ, tranh chấp thường phát sinh từ việc vượt thẩm quyền, tư vấn ngoài chuyên môn hoặc thực hiện giao dịch không đúng ủy quyền.

Trong hồ sơ nội bộ doanh nghiệp dịch vụ, nên tách bạch nhân sự tư vấn theo lĩnh vực chuyên môn và tài liệu chứng minh quyền quản lý, quyền ủy quyền đối với từng bất động sản. Đây là căn cứ quan trọng để chứng minh tính hợp pháp của dịch vụ khi có kiểm tra hoặc tranh chấp.