Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản

Ý nghĩa của quy định

Điều 64 đặt nền tảng cho địa vị pháp lý của chủ thể môi giới trong giao dịch bất động sản. Quy định này không chỉ trao quyền kinh doanh và quyền hưởng lợi ích dịch vụ, mà còn bảo vệ bên môi giới trước rủi ro phát sinh từ việc thiếu thông tin, cung cấp thông tin sai hoặc hành vi vi phạm từ phía khách hàng, chủ sở hữu, bên giao dịch.

Về bản chất, đây là điều khoản cân bằng giữa quyền được khai thác dịch vụ và nghĩa vụ tuân thủ điều kiện kinh doanh bất động sản. Nhà làm luật không trao quyền tuyệt đối, mà đặt quyền môi giới trong khuôn khổ hợp đồng, điều kiện pháp lý của tài sản và quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Thứ nhất, quyền yêu cầu hồ sơ, thông tin chỉ phát sinh khi thông tin đó phục vụ việc thực hiện giao dịch môi giới hợp pháp. Doanh nghiệp, cá nhân môi giới không được dùng quyền này để thu thập thông tin ngoài phạm vi cần thiết hoặc hợp thức hóa giao dịch đối với bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thứ hai, quyền thu phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng không tự động phát sinh chỉ vì đã giới thiệu được khách hàng. Cơ sở quyết định vẫn là hợp đồng dịch vụ môi giới, thỏa thuận về mức hưởng, và quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đối với hoa hồng, thù lao môi giới.

Thứ ba, quyền từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện là một cơ chế an toàn pháp lý quan trọng. Đây là quyền, đồng thời là “hàng rào” để tránh việc doanh nghiệp hoặc cá nhân môi giới bị lôi kéo vào giao dịch vi phạm, dẫn đến tranh chấp, vô hiệu hoặc phát sinh trách nhiệm bồi thường.

Thứ tư, quyền yêu cầu bồi thường chỉ đặt ra khi có lỗi của tổ chức, cá nhân có liên quan và có thiệt hại thực tế, quan hệ nhân quả rõ ràng. Không phải mọi chậm trễ hay không đạt kết quả giao dịch đều mặc nhiên làm phát sinh trách nhiệm bồi thường.

Phân biệt quyền của doanh nghiệp và cá nhân hành nghề

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng đầy đủ nhóm quyền tại khoản 1 Điều 64, trong đó có quyền “quyền khác theo hợp đồng”. Cá nhân hành nghề môi giới chỉ được hưởng các quyền gắn với hoạt động môi giới thực chất và quyền hưởng thù lao, hoa hồng theo Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Điểm cần lưu ý là cá nhân hành nghề không đương nhiên có mọi quyền của doanh nghiệp. Các quyền mang tính tổ chức, thương mại và quản trị hợp đồng rộng hơn thuộc về doanh nghiệp; cá nhân chỉ được hưởng trong phạm vi pháp luật cho phép và theo hợp đồng, phân công hoặc cơ chế hành nghề hợp pháp.

Hiểu đúng để tránh sai sót thực tiễn

Không ít trường hợp nhầm lẫn giữa “quyền môi giới” với “quyền bảo đảm kết quả giao dịch”. Điều 64 không cam kết giao dịch chắc chắn thành công; nó chỉ bảo vệ quyền hợp pháp của bên môi giới trong quá trình thực hiện dịch vụ.

Cũng cần tránh hiểu rằng cứ có hợp đồng môi giới thì mặc nhiên bên môi giới được đòi hoa hồng bằng mọi giá. Nếu giao dịch không hoàn tất do nguyên nhân không thuộc lỗi của bên còn lại, hoặc không đáp ứng điều kiện hưởng theo thỏa thuận và Điều 63, việc yêu cầu thanh toán phải được xem xét theo căn cứ hợp đồng và quy định pháp luật áp dụng.

Trong thực tiễn, điều khoản này phát huy hiệu quả nhất khi hồ sơ bất động sản, phạm vi dịch vụ, mức phí, thời điểm trả phí và điều kiện phát sinh trách nhiệm bồi thường được ghi nhận rõ ngay từ đầu.

Lưu ý áp dụng trong hồ sơ cụ thể

Khi xem xét tranh chấp, cần kiểm tra đồng thời ba lớp căn cứ: tư cách chủ thể môi giới, điều kiện pháp lý của bất động sản, và nội dung hợp đồng dịch vụ. Thiếu một trong ba yếu tố này, việc xác định quyền theo Điều 64 sẽ không đầy đủ.

Trong xử lý hồ sơ, nên tách bạch giữa quyền của bên môi giới, nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực của bên liên quan và trách nhiệm hợp đồng. Cách tiếp cận này giúp xác định đúng phạm vi quyền được bảo vệ và giới hạn trách nhiệm phát sinh.