Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (VBHN 2025): Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản

Ý nghĩa của quy định

Điều 63 thể hiện quan điểm lập pháp coi hoạt động môi giới là một dịch vụ nghề nghiệp độc lập, được trả công theo cơ chế thỏa thuận. Cách thiết kế này nhằm khuyến khích cạnh tranh lành mạnh về chất lượng dịch vụ, thay vì mặc nhiên ấn định hoa hồng theo phần trăm giá giao dịch. Đồng thời, quy định cũng hạn chế tình trạng hiểu sai rằng cứ giao dịch có giá trị lớn thì tiền môi giới phải tăng tương ứng.

Điểm cần nắm khi áp dụng

Chủ thể được hưởng thù lao, hoa hồng là cá nhân hành nghề môi giới bất động sản. Chủ thể chi trả là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Vì vậy, quan hệ hưởng tiền ở đây không phải quan hệ trực tiếp giữa người môi giới với mọi bên trong giao dịch, mà trước hết là quan hệ phát sinh từ hợp đồng dịch vụ hoặc cơ chế phân công nội bộ giữa cá nhân và doanh nghiệp.

Mức thù lao, hoa hồng do các bên thỏa thuận, nên điều khoản về cách tính, thời điểm trả, điều kiện hưởng và căn cứ xác nhận hoàn thành công việc cần được thể hiện rõ. Khi không có thỏa thuận cụ thể, tranh chấp thường phát sinh ở việc xác định công sức thực tế, phạm vi việc môi giới và thời điểm được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ. Do đó, chứng cứ về giới thiệu khách hàng, kết nối giao dịch, hỗ trợ đàm phán và các bước thúc đẩy giao dịch có ý nghĩa quyết định.

Điều khoản này không đồng nghĩa với “phí theo % giao dịch”

Quy định khẳng định thù lao môi giới không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. Đây là điểm rất dễ bị hiểu nhầm trong thực tiễn, nhất là khi thị trường quen dùng tỷ lệ phần trăm trên giá trị chuyển nhượng hoặc cho thuê. Tuy nhiên, luật không buộc phải tính theo tỷ lệ giá trị tài sản; mức trả có thể là khoản cố định, theo gói dịch vụ, theo kết quả công việc hoặc theo cơ chế khác do các bên thỏa thuận hợp pháp.

Ý nghĩa của quy định này là ngăn việc tự động đồng nhất công lao môi giới với giá trị tài sản. Trong những giao dịch có giá rất lớn nhưng khâu môi giới đơn giản, hoặc ngược lại giao dịch giá trị không cao nhưng đòi hỏi nỗ lực chuyên môn lớn, mức thù lao vẫn phải quay về thỏa thuận dịch vụ và hiệu quả công việc thực tế.

Lưu ý thực tiễn

Muốn được thanh toán thù lao, hoa hồng, cá nhân môi giới cần bảo đảm mình đang hành nghề trong khuôn khổ pháp luật và có căn cứ chứng minh đã thực hiện dịch vụ. Doanh nghiệp cũng cần quy định rõ nội bộ về ủy quyền, phân công, tiêu chí ghi nhận kết quả và quy trình chi trả để tránh tranh chấp với người môi giới. Trong tranh chấp, tòa án hoặc trọng tài thường xem xét thỏa thuận, chứng từ giao dịch và mức độ hoàn thành công việc hơn là chỉ nhìn vào việc giao dịch đã phát sinh.

Nói ngắn gọn, Điều 63 không đặt ra một “mức hoa hồng chuẩn” cho mọi trường hợp, mà đặt nền tảng cho cơ chế trả công theo thỏa thuận nhưng phải minh bạch, có căn cứ và gắn với hoạt động môi giới thực tế.

Những hiểu lầm thường gặp

• Cho rằng hoa hồng môi giới luôn phải tính theo phần trăm giá trị bất động sản.
• Cho rằng chỉ cần giao dịch thành công là mặc nhiên được hưởng tiền, dù không có thỏa thuận hoặc chứng cứ về dịch vụ.
• Cho rằng bên mua, bên bán hay bên thuê luôn là người trả hoa hồng cho môi giới.